最近，有關(guān)機構對北京人渴望什么樣的社區規劃及物業(yè)管理進(jìn)行了一次調查，被調查者中有38.1％的人認為可承受的最高物管費為每平方米每月2元，希望得到的物管服務(wù)則包括24小時(shí)保安、定點(diǎn)班車(chē)、接送孩子……可見(jiàn)北京人對物管企業(yè)的要求不低。此外，建設部去年年底規定，從2000年開(kāi)始物管企業(yè)實(shí)行資質(zhì)等級評定，物管項目實(shí)行公開(kāi)招投標制。于是，“今年的市場(chǎng)不好做”便成了物業(yè)公司老總們掛在嘴邊的一句“流行語(yǔ)”。
統計數據顯示，北京市目前共有物管企業(yè)904家，其中專(zhuān)營(yíng)公司777家，兼營(yíng)公司127家；內資企業(yè)831家，涉外企業(yè)73家。在不好做的情況下，北京物管市場(chǎng)競爭會(huì )呈何種態(tài)勢？各家物管企業(yè)如何使自己的服務(wù)被業(yè)主認可？
市場(chǎng)需求增大為物管企業(yè)提供機遇
北京均豪物業(yè)公司總經(jīng)理于慶新認為，目前北京物管市場(chǎng)呈現四大特點(diǎn)：首先是隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商品牌意識的提高，他們將逐步丟棄“自建自管”的觀(guān)念，把項目交給專(zhuān)業(yè)物管公司；其次是國企改制將使房管所脫離政府部門(mén)，成為自負盈虧的企業(yè)實(shí)體；第三是建設部規定今后物管項目實(shí)行招標，不稱(chēng)職的物管企業(yè)會(huì )被業(yè)主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事業(yè)單位的后勤服務(wù)社會(huì )化為物管企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機會(huì )。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)季如進(jìn)也認為，除現有住宅小區必須進(jìn)行物業(yè)管理外，伴隨著(zhù)政府機構的體制轉軌和企事業(yè)單位的改制，政府機關(guān)、學(xué)校、醫院等單位的后勤服務(wù)也將社會(huì )化，物業(yè)管理的客觀(guān)需求已經(jīng)產(chǎn)生，而且會(huì )越來(lái)越多，萬(wàn)科物業(yè)負責建設部機關(guān)大院的物業(yè)管理和蓮花物業(yè)負責國家計委生活區的物業(yè)管理已經(jīng)說(shuō)明了這一點(diǎn)。
物管市場(chǎng)目前存在哪些問(wèn)題
作為國營(yíng)物管企業(yè)的領(lǐng)導，北宇物業(yè)公司總經(jīng)理刁會(huì )壇認為物管市場(chǎng)存在如下問(wèn)題：許多舊有住宅小區本身就存在著(zhù)硬件設施的先天不足，急需進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)和完善，政府則因百姓承受能力而將物管費定得較低，許多物管企業(yè)如何愿意接手舊有住宅小區？有鑒于此，政府能否允許物管企業(yè)涉足非住宅領(lǐng)域。此外，物管公司有沒(méi)有義務(wù)為電力、自來(lái)水和天然氣公司無(wú)償代收電費、水費、燃氣費等費用，今后是否應同這些公司簽定服務(wù)代理合同？
香港戴德梁行物管部負責人林春麗小姐表示，物管政策可操作性較差和從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)化程度不夠是物管市場(chǎng)存在的兩大問(wèn)題。談到人員素質(zhì)問(wèn)題，林小姐認為現在的物管人員上崗培訓時(shí)間太短，這樣不利于從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)化程度的提高。對此，作為物管專(zhuān)家的季如進(jìn)表示，從業(yè)人員素質(zhì)的確是影響物管企業(yè)發(fā)展的因素之一，目前執行的物管培訓是有作用的，但今后還應逐步加強物管從業(yè)人員的在崗培訓。
今年的物管市場(chǎng)競爭如何體現
“有錢(qián)賺就應該做”是企業(yè)生存的一個(gè)基本原則，但市場(chǎng)有利潤空間不意味著(zhù)市場(chǎng)運作進(jìn)入了良性循環(huán)。中海物業(yè)北京公司的總經(jīng)理耿萬(wàn)嶺認為，北京今年的市場(chǎng)競爭會(huì )更激烈，物管公司的分化組合也會(huì )逐步加大�！坝捎诮衲晟唐贩康膬r(jià)格呈下降趨勢，物管企業(yè)競爭的焦點(diǎn)會(huì )在物管費上得到體現，誰(shuí)能合理收費，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，誰(shuí)就可能占領(lǐng)市場(chǎng)”。
企業(yè)發(fā)展的客觀(guān)要求是走規�；缆�。北京均豪物業(yè)總經(jīng)理于慶新預測，破產(chǎn)與兼并將是今后物管市場(chǎng)的主旋律。目前北京市各類(lèi)物管企業(yè)的發(fā)展水平差異較大，隨著(zhù)市場(chǎng)的逐步規范，會(huì )導致兩種情況的產(chǎn)生：一是經(jīng)營(yíng)規模小、服務(wù)水平差、信譽(yù)低的物管公司因不能適應市場(chǎng)變化，最終破產(chǎn)倒閉；二是這些公司被實(shí)力較強、具有專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平的物管企業(yè)兼并。
面對競爭物管公司各有對策
北京物管市場(chǎng)競爭雖然還未達到白熱化的程度，但各家物管企業(yè)已明顯感到了生存壓力。一些物管公司已經(jīng)開(kāi)始調整自己的經(jīng)營(yíng)策略，表現出功能上互相補充、業(yè)務(wù)上相互滲透的趨勢。
作為外資企業(yè)的代表，戴德梁行今年會(huì )把物管業(yè)務(wù)從外銷(xiāo)房市場(chǎng)拓展到內銷(xiāo)房市場(chǎng)。林春麗小姐表示，外資企業(yè)的優(yōu)勢在于其服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化和國際化，而內資企業(yè)由于特殊的本土化優(yōu)勢，在很大程度上保證了其業(yè)務(wù)量，這就形成了外資企業(yè)的互補供應，因此梁行今后的服務(wù)類(lèi)型會(huì )以有針對性的顧問(wèn)管理為主。
“不論是外資企業(yè)還是外地公司，要想真正進(jìn)入北京物管市場(chǎng)，首先做的就是樹(shù)立自己的品牌形象，拿出優(yōu)秀的作品來(lái)”。中海物業(yè)的耿萬(wàn)嶺說(shuō)，中海今年的核心任務(wù)便是使已經(jīng)接手管理的住宅小區在最短時(shí)間內進(jìn)入優(yōu)秀小區行列，讓中海品牌盡快被北京人認可。
北京物業(yè)公司總經(jīng)理刁會(huì )壇談了該公司今后的經(jīng)營(yíng)策略：首先是加強項目實(shí)力，通過(guò)貫徹ISO9002體系提高自身服務(wù)水平；其次是加大資金投入，嘗試接手高檔物業(yè)項目，進(jìn)行精耕細作；再就是實(shí)現公司管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層逐步實(shí)現社會(huì )化。
據了解，規范物業(yè)管理市場(chǎng)運作的《物業(yè)管理條例》將于年內出臺，隨著(zhù)立法與執法力度的加強，物管企業(yè)的競爭會(huì )從無(wú)序逐漸變成有序，正如季如進(jìn)所言，“今年的物業(yè)管理市場(chǎng)將是大發(fā)展前的調整期”。
