現在有些社區和諧建設程度不夠，不但是開(kāi)發(fā)商的責任，也有住戶(hù)的選擇，因為住戶(hù)沒(méi)有提出這種訴求，僅僅盲目地追求草坪、綠化、戶(hù)型、房?jì)r(jià)、樓的外觀(guān)等硬件。這些再好，但如果沒(méi)有附之以相應的軟件、沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，那么它的含金量是非常低的，住戶(hù)的生活水平、生活質(zhì)量也是非常低的。所以說(shuō)房子好造，而服務(wù)才是性?xún)r(jià)比最重要的條件，小區的物業(yè)水平才是最重要的。
如果任何一棟房子、一種社區，包括社區管理很爛的房子在市場(chǎng)上都照樣暢銷(xiāo)，那么真正優(yōu)質(zhì)的小區就不可能多。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，出于利益需求，一開(kāi)始進(jìn)行小區設計的時(shí)候，對物業(yè)進(jìn)行對接、銜接的時(shí)候，一開(kāi)始對住戶(hù)做出承諾的時(shí)候，他不能讓住戶(hù)滿(mǎn)意，他的房子就賣(mài)不掉，就要破產(chǎn)，所以市場(chǎng)在制約他，必須為構建和諧社區打好基礎。
在開(kāi)發(fā)商和消費者之間有一個(gè)機構--物業(yè)公司。通常情況下，開(kāi)發(fā)商在建房子時(shí)就已選好物業(yè)公司，以至于有的開(kāi)發(fā)商把住戶(hù)的錢(qián)收了，在房子出售時(shí)把房子講得天花亂墜，獲取利潤之后把遺留的無(wú)窮無(wú)盡矛盾轉移給了物業(yè)公司。在我國，物業(yè)公司的利潤空間非常微薄，風(fēng)險極大。一個(gè)虧損的物業(yè)公司是沒(méi)有能力承擔責任的，所以說(shuō)那種把一個(gè)小區輕率地，或者是刻意地委托給一個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)公司，然后自己轉身走掉，這個(gè)房子是買(mǎi)不得的，我認為這本身就是個(gè)陷阱。中國大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，把物業(yè)轉移給物業(yè)公司來(lái)做，一方面是由于自己企業(yè)規模小，另外一方面是追求短期效益，還有很重要的一個(gè)心計在里面，就是逃脫責任，避免后期物業(yè)的付出。消費者在選擇房屋的時(shí)候、選擇社區的時(shí)候要充分注意這一點(diǎn)。
物業(yè)公司是一個(gè)非常脆弱的行業(yè)，不能成為一個(gè)有效的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，難以承受風(fēng)險，因此出現很多小區物業(yè)公司換了一撥又一撥，以至于出現有的小區就沒(méi)有了物業(yè)公司。沒(méi)有了物業(yè)公司，整個(gè)社區完全處于混亂狀態(tài)，離開(kāi)長(cháng)久的、日復一日的、24小時(shí)的服務(wù)，這個(gè)房子是沒(méi)有使用價(jià)值的。就像我們說(shuō)世界上有高級的七星級賓館，如果把下水斷了12個(gè)小時(shí)，那就變成垃圾場(chǎng)，別的都不用講，就這一條就不行。所以居民在選擇自己居所的時(shí)候就要選擇它是否具備這樣一種和諧社區的能力，這是根本。如果等到物業(yè)公司放棄管理，開(kāi)發(fā)商走掉，這時(shí)候再談構建和諧社區已經(jīng)沒(méi)有意義了，是不可能的。因為不會(huì )有任何一個(gè)政府部門(mén)來(lái)接管這個(gè)物業(yè)，因為一家接管，所有物業(yè)公司都可能放棄管理，這將成為政府沉重的負擔。那么政府不接管，又沒(méi)有物業(yè)公司來(lái)維護，最終將苦了這些住戶(hù)。這些住戶(hù)將來(lái)面對的不僅僅是社區配套服務(wù)問(wèn)題，還有安全問(wèn)題、樓宇的修整問(wèn)題等等一系列問(wèn)題。
我認為，應該把是否有能力持久辦物業(yè)作為開(kāi)發(fā)商資質(zhì)，和開(kāi)發(fā)商獲得土地開(kāi)發(fā)權一樣作為一個(gè)非常重要的條件提出來(lái)，這就是政府職能部門(mén)的任務(wù)。我認為應該對開(kāi)發(fā)商的評估、資質(zhì)審查過(guò)程中加上一條強制性的條款，就是物業(yè)能力，不具備持久物業(yè)管理能力的開(kāi)發(fā)商，不管把地價(jià)給到多高，都不能給開(kāi)發(fā)權。否則的話(huà)，誰(shuí)都對后期物業(yè)不負責任，最后責任給了誰(shuí)？都推給了社會(huì )、推給了政府。成立一個(gè)項目公司，搞了一塊地，建完了以后，錢(qián)摟完了以后轉身走人，解散，到別的地方再辦一個(gè)公司，再整一塊地，如此重復，到處操作。把驢牽走了，把橛子都留給了后來(lái)的物業(yè)公司，物業(yè)公司拔不動(dòng)，這個(gè)橛子就釘在每一個(gè)住戶(hù)的心頭上。一個(gè)小區出現這樣的問(wèn)題，一個(gè)點(diǎn)一個(gè)點(diǎn)，最后連成一個(gè)片一個(gè)片，一個(gè)城市有一兩個(gè)社區被物業(yè)遺棄了，天天有人上訪(fǎng)，這還不算可怕，要一二十個(gè)呢？上百個(gè)呢？城市就將癱瘓，它將釀成重大的社會(huì )問(wèn)題，一個(gè)城市如此，全國幾百個(gè)城市呢？這個(gè)就不堪設想了，應該引起高度重視。
我建議，對開(kāi)發(fā)商不僅要有物業(yè)能力的要求，而且還要有持續開(kāi)發(fā)能力的要求。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有持續開(kāi)發(fā)能力，總是換場(chǎng)子，總是不停地換臉面，那他的物業(yè)怎么能夠長(cháng)期延續呢？開(kāi)發(fā)商要專(zhuān)業(yè)化、持久化，得有強大的資產(chǎn)做支撐，就為政府今后不至于背上沉重的負擔做好了前期準備。因為開(kāi)發(fā)商不好好為大家服務(wù)，違背條款，住戶(hù)一旦提起起訴，政府就可以拿公司資產(chǎn)充當物業(yè)費。我覺(jué)得這是制度上應該解決的問(wèn)題，所謂制度創(chuàng )新，也包括這些相對微觀(guān)的行業(yè)的創(chuàng )新。
