物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話(huà)后，在房地產(chǎn)建設熱潮的推動(dòng)下，迅猛發(fā)展。全國1.2萬(wàn)多家專(zhuān)業(yè)管理公司的出現改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區小心翼翼嘗試的專(zhuān)業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類(lèi)物業(yè)管理書(shū)籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統，標志著(zhù)物業(yè)管理已由感性認識世界進(jìn)入到理性認識世界，已進(jìn)入競爭時(shí)代。不少管理公司面臨生存的考驗，這是基于以下幾點(diǎn)：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入調整期。前幾年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的刺激下，投資上馬的項目因亞洲金融風(fēng)暴的沖擊及國內需求的萎縮，銷(xiāo)售倍感吃力，房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭明顯銳減，物業(yè)管理也難有以前那種遍地是項目的好景。
2、政府的倡導與嚴管。建設部、地方房管部門(mén)積極倡導物業(yè)管理項目的公開(kāi)招標制度，將物業(yè)管理推向社會(huì )，通過(guò)競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區等已成功演繹了公開(kāi)招標競爭使管理公司易幟的先例。政府一方面極力推出物業(yè)管理競爭的舞臺，另一方面又對參與競爭的管理公司要求諸多，提高參賽者的標準。如廣州國土房管局最近頒發(fā)了物業(yè)管理公司資質(zhì)審定辦法，將一級資質(zhì)公司的標準大幅度提高，如按此標準重新審定資質(zhì)，廣州原有100多家一級資質(zhì)公司中至少90％的公司將會(huì )降級到二級、三級甚至四級的資質(zhì)。為了改變降級的命運，許多管理公司必須作一番競爭的搏擊，以求壯大管理規模。
3、管理公司擺脫困境。物業(yè)管理是風(fēng)險小，利潤低的行業(yè)，許多管理公司認識到三分薄田難致富，管理的效益是廣種薄收。更有人認為，管理規模達100萬(wàn)平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。于是，為擺脫困境，在守住“根據地”的基礎上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤(pán)，實(shí)現規模效益。
4、香港公司且退且戰。香港的物業(yè)管理公司憑借經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，以“師者”姿態(tài)進(jìn)入內地，占據了物業(yè)項目“半壁江山”。后起的國內管理公司經(jīng)過(guò)幾年的學(xué)習磨練迅速成長(cháng)，大有“青出于藍而勝于藍”之勢，陸續從“老師”手中接過(guò)了管理權。香港公司不甘退出內地舞臺，且退且戰，為爭管理項目與內地公司展開(kāi)了激烈的競爭。
5、業(yè)主自治意識漸強。管理公司是業(yè)主聘請的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務(wù)的，一旦管理公司的表現不能使眾多業(yè)主滿(mǎn)意，業(yè)主們可以炒管理公司“魷魚(yú)”沒(méi)商量。做不好被“炒魷魚(yú)”屬正常道理，大可不必大驚小怪的。然而，令管理公司長(cháng)吁短嘆的是，業(yè)主們炒掉了管理公司后，竟然搖身一變，干起管理公司的活兒。雖有逆社會(huì )發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。此風(fēng)傳開(kāi)，管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機構。
6、中介代理涉足管理。房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)范圍界定在房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃、經(jīng)營(yíng)代理及相關(guān)的咨詢(xún)培訓。然而，時(shí)下一些中介代理公司也許為生計著(zhù)想，也許為實(shí)現躊躇滿(mǎn)志的多元化目標，也許效仿香港的地產(chǎn)代理商，將一只腳伸進(jìn)了本不肥水的管理地域，與那些還處于饑餓狀態(tài)的專(zhuān)業(yè)管理公司“爭食”。
7、發(fā)展商“斷奶”。一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系，無(wú)心提高管理服務(wù)水平，也不愁費用短缺，以為發(fā)展商可以長(cháng)期供養。殘不知，發(fā)展商一旦陷入困境或者說(shuō)不愿久背管理包袱時(shí)，必然要讓管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀(guān)上說(shuō)，發(fā)展商也不可能長(cháng)期“護養”其名下的管理公司�！稄V東省物業(yè)管理條例》對發(fā)展商的物業(yè)管理權限有明確的限制，一經(jīng)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，誰(shuí)是管家將由全體業(yè)主決定�，F實(shí)中業(yè)主重新選聘管理公司，改變管理公司與發(fā)展商“血緣”關(guān)系的事例已不鮮見(jiàn)。
物業(yè)管理進(jìn)入“競爭”的時(shí)代已是不言而喻的現實(shí)，如何迎接競爭，規范競爭，抑制競爭的負面作用，促進(jìn)競爭的積極作用，是擺在政府、管理公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。
1、政府應積極引導，規范競爭。雖說(shuō)目前政府已采取了一定的措施推動(dòng)物業(yè)管理實(shí)行公開(kāi)招投標制度，但力度不大，范圍僅限于國字號企業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅小區，以致公平競爭難成氣候。政府應通過(guò)法律和行政的手段強制規定什么樣的物業(yè)，多大面積的物業(yè)一定要在社會(huì )以招投標的形式，通過(guò)公平競爭，選聘質(zhì)優(yōu)價(jià)低的管理公司；同時(shí)對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開(kāi)標的公布等作出相應的規定。政府既要營(yíng)造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。
2、發(fā)展商應放眼社會(huì )，擇優(yōu)聘用。按法律規定，在物業(yè)開(kāi)發(fā)的前期及落成后的一段時(shí)期內（業(yè)主委員會(huì )成立前），開(kāi)發(fā)商對其開(kāi)發(fā)的項目有權決定管理公司。明智的開(kāi)發(fā)商本著(zhù)對今后管理負責的態(tài)度，就應放眼社會(huì )，一步到位選聘社會(huì )上有實(shí)力、有經(jīng)驗、有品牌的專(zhuān)業(yè)管理公司，負責起物業(yè)售后服務(wù)的工作。也使業(yè)主們一開(kāi)始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。如此既符合社會(huì )分工的專(zhuān)業(yè)要求，順應物業(yè)管理市場(chǎng)競爭的發(fā)展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚(yú)”的窘境。
3、業(yè)主要處事公正，善選“管家”。物業(yè)管理公開(kāi)競爭的結果是物業(yè)的主人們找到一個(gè)稱(chēng)心如意的“管家”。業(yè)主對管理公司的取舍支配著(zhù)競爭的走向。如業(yè)主處事公正，將招投標活動(dòng)置于陽(yáng)光下，就能凈化競爭環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒(méi)有市場(chǎng)。業(yè)主對管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰(shuí)報低價(jià)就擇誰(shuí)，而是倚重公司的管理風(fēng)格、管理水平、管理業(yè)績(jì)，換句通俗的話(huà)：寧愿選擇費用貴點(diǎn)、水平高的公司而棄費用低水平也低的公司。若此風(fēng)一開(kāi)，管理公司何去何從也就一清二楚了。
4、管理公司要勵精圖治，重塑形象。管理公司是“競爭時(shí)代”的主角，每一個(gè)管理公司都無(wú)法拒絕競爭，不是主動(dòng)出擊，就是被動(dòng)應戰。管理公司怎樣才能經(jīng)受住不期而至的競爭考驗？
（1）勤練內功，塑造品牌。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。管理公司要勵精圖治，不斷總結，不斷完善，創(chuàng )立出有自己特長(cháng)的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風(fēng)格和品牌形象。
（2）精打細算，勤儉管“家”。物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢(qián)，管理公司會(huì )不會(huì )理財成了業(yè)主評判管理公司好差的重要標準。管理公司要贏(yíng)得業(yè)主們滿(mǎn)意，就應用最少的錢(qián)辦最好的事情。多花錢(qián)的管理，水平雖高，業(yè)主也難接受，正如一些業(yè)主拒絕香港的管理公司一樣。管理規范，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，善于理財勤儉管“家”的公司在公平競爭中最具有優(yōu)勢。
（3）以人為本，注重育才。物業(yè)管理投入的不是資本，而是人才及經(jīng)驗。管理公司的實(shí)力不是資本的實(shí)力，而是人才的實(shí)力。有一支素質(zhì)同，能力強，作風(fēng)好，品行正的人才隊伍，是管理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才，注重用才，更應注重育才。
