高層樓宇的出現，是人類(lèi)有效利用土地資源的結果。近年來(lái)，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時(shí)，高層樓宇的物業(yè)管理問(wèn)題也不容忽視地擺在了人們眼前。中國當前許多高層樓宇多為出租出售混合，具有多種功能的綜合樓，以下我將就高層綜合樓樓宇的物業(yè)管理問(wèn)題來(lái)談一談。
一、高層綜合樓的物業(yè)管理特點(diǎn)
1、高層綜合高度大、層數多，功能復雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。高層綜合樓宇多包括停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè )健身場(chǎng)所、寫(xiě)字樓、酒店、公寓、常住流動(dòng)人口極多。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保物業(yè)和樓內居民的生命財產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。
2、高層綜合樓設備多、結構復雜、管理起點(diǎn)高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。高層綜合樓一般設有中央空調系統、上水排水、排污系統、高低壓供電系統，煤氣供應系統、電梯系統，有些較為高級的、現代化程度較高的大樓還設有樓宇自動(dòng)化系統，通信自動(dòng)化系統、辦公、保安、消防自動(dòng)化系統。物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專(zhuān)業(yè)人員管理隊伍，運用先進(jìn)的管理手段、方法，對大樓各系統進(jìn)行維護、保養和管理，保證這些系統的正常運轉。高層綜合樓能源、動(dòng)力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費也高。
二、高層綜合樓物業(yè)管理的原則
1、早期介入原則
早期介入的作用有三：一是熟悉物業(yè)情況；二是參于大樓的工程管理；三是可提出整改意見(jiàn)。
2、統一管理原則
首先，大樓是一個(gè)整體，各系統都是為整個(gè)大樓服務(wù)的，多頭管理勢必影響大樓整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責不清，使出現的問(wèn)題和故障無(wú)法及時(shí)解決；第三，多頭管理會(huì )造成管理死角。因此，高層綜合樓應堅持統一管理。
3、收費合理原則。這一原則最通俗的說(shuō)法便是物業(yè)管理的收費要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊伍都應采取公平、合理、協(xié)調一致的原則。
4、依法管理原則。物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規章制度辦事的原則。
5、經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益兼顧的原則。物業(yè)管理要通過(guò)科學(xué)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費，樹(shù)立自身的良好形象，增強知名度，贏(yíng)得用戶(hù)和住戶(hù)的信任。
6、公共服務(wù)、專(zhuān)項服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。高層綜合樓內有許多不同性質(zhì)的住戶(hù)和用戶(hù)，各戶(hù)所需的服務(wù)也不盡相同。因此物業(yè)管理不僅要做好供電、供水、供住、用戶(hù)需要做好專(zhuān)項服務(wù)與特約服務(wù)，為用戶(hù)、住戶(hù)提供最大的方便。
三、高層綜合樓物業(yè)管理的內容
1、房屋建筑主體應有的維修管理。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對大樓的樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的維修、養護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀(guān)。對住戶(hù)、用戶(hù)的房屋裝修進(jìn)行嚴格的監督管理，使大樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持大樓價(jià)值，創(chuàng )造增值潛力。
2、大樓各系統設備設施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用設施進(jìn)行維護檢查，發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)處理，保證設備完好的運行狀態(tài)。
3、清潔衛生的管理。清掃保潔人員應全面負責大樓各房屋以及公共場(chǎng)所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。
4、綠化管理。綠化人員應對大樓周?chē)皟炔康幕ú輼?shù)木和景點(diǎn)進(jìn)行養護和管理，為用戶(hù)、住戶(hù)創(chuàng )造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。
5、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛及交通管理。管理人員要對用戶(hù)、租戶(hù)以及外來(lái)人員的車(chē)輛進(jìn)行管理，保證停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛停放整齊、管理有序，保證車(chē)輛安全。
6、消防及治安管理。保安人員對大樓及其范圍內進(jìn)行全天候保安值勤，設立固定保安崗位和流動(dòng)巡邏崗。確保用戶(hù)、住戶(hù)人身財產(chǎn)安全。監控系統要保證24小時(shí)值班監控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時(shí)處理。
7、收費管理。要嚴格按照協(xié)議或合同當地物價(jià)部門(mén)核定的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，及時(shí)、 定期收取租金及管理費用，并接受用戶(hù)、住戶(hù)監督。
8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應對用戶(hù)、住戶(hù)提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務(wù)，使用戶(hù)、住戶(hù)更為舒適便利�？砷_(kāi)設常規性服務(wù)，如：機車(chē)船票代辦、辦設儲蓄所等；委托性服務(wù)，如：代住戶(hù)、用戶(hù)訂送報刊、代訂牛奶、代住戶(hù)接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，如：開(kāi)設餐飲、娛樂(lè )場(chǎng)所、開(kāi)設健身房等。并根據用戶(hù)、住戶(hù)需要，提供特約服務(wù)。
四、當前高層綜合樓物業(yè)管理需要注意的問(wèn)題
1、產(chǎn)權問(wèn)題
建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個(gè)大樓劃分為大小不同的多個(gè)產(chǎn)權，從而出現了以下的特征：一是產(chǎn)權“私”有和樓宇結構的不可分割。高層大樓的單個(gè)產(chǎn)權證書(shū)，能真正體現私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個(gè)構件時(shí)其產(chǎn)權屬性就被淡化。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。二是共有部分只能在價(jià)值上分割而難以在實(shí)物上分割。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調好各業(yè)主的關(guān)系，并完善該類(lèi)法規。
2、消防問(wèn)題
高層綜合樓的消防問(wèn)題較為嚴重，因為，一是通道單一，易被堵塞。特別是消防通道，一般只有集中的幾個(gè)，有被占用或被擅自增設鐵柵門(mén)，增大了災害疏散的難度。二是，電梯井具有抽風(fēng)效應。高樓原本招風(fēng)，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢蔓延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀(guān)舒適，而輕視飾材的防火性能系統。四是外部救災困難。目前其中許多問(wèn)題尚待解決�？尚写胧┯校阂皇潜仨毥烂芤幏兜南镭熑沃�。落實(shí)任務(wù)、明確責任。二是消防人員須熟悉消防設備設施的部位和性能。對各種消防用具及報警系統須經(jīng)常檢查、試驗、保養、檢修和維護，使其處于良好的使用狀態(tài)。三是消防通道不得占用，須暢通無(wú)阻。四是對用戶(hù)住戶(hù)進(jìn)行消防知識宣傳教育，使其掌握消防器材的使用方法。
3、治安問(wèn)題
高層綜合樓由于具有較多的公共區域，任何人都可借故在這些公區區域滯留，而業(yè)主并不十分關(guān)心這些區域的使用。特別是用戶(hù)、住戶(hù)中許多“雞犬之聲相聞、老死不相住來(lái)”，互不關(guān)照，給大樓安全帶來(lái)不利影響。針對這些情況，保安部門(mén)更需不斷加強完善保安工作。一是必須掌握大樓各用戶(hù)、住戶(hù)的基本人員情況，掌握樓內重點(diǎn)要案部位，可裝監視器。二是定期檢查樓內安全設施，對監控設施經(jīng)常進(jìn)行維修、保養、監控室要24小時(shí)有人監控。三是對停車(chē)場(chǎng)、電梯間、通風(fēng)口等部位要做到安全防范。四是對大樓實(shí)行巡邏制度，特別是對各段不同用途的樓層設置相應的保安崗。針對各業(yè)主互不熟識的現象，物業(yè)管理部門(mén)還可借鑒香港這一方面的成功經(jīng)驗，通過(guò)物業(yè)推動(dòng)、協(xié)調在該物業(yè)中進(jìn)行各類(lèi)活動(dòng)的業(yè)主或租客之間的社會(huì )人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類(lèi)貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品都得以發(fā)揮最高的效益。
