發(fā)展商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛，給物業(yè)管理工作帶來(lái)了很大的麻煩，究其原因，大多數矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)管理公司或發(fā)展商對物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚，許多業(yè)主不明確自己擁有的權力，應承擔的責任。
物業(yè)管理中有著(zhù)哪些法律關(guān)系
要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應當理順物業(yè)管理中心的法律關(guān)系。只有理順了關(guān)系，才能夠知道臬直轄市各方面的關(guān)系。物業(yè)管理工作中幾個(gè)主要方面有：房屋產(chǎn)權所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關(guān)連的行業(yè)以及政府有關(guān)部門(mén)。
1、發(fā)展商早期在物業(yè)管理中的作用
發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)綜合驗收合格后，經(jīng)過(guò)房產(chǎn)交易將產(chǎn)權轉移給新的房屋產(chǎn)權所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來(lái)?yè)碛型恋厥褂脵嗪头课菟袡嗟睫D移給了新的產(chǎn)權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時(shí)發(fā)展商也自己充當物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來(lái)管理物業(yè)或是委托其他管理公司來(lái)管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來(lái)說(shuō)，由于發(fā)生了產(chǎn)權交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。
發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時(shí)的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權所有人或是沒(méi)有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無(wú)能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時(shí)代理已有的新的房屋產(chǎn)權所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時(shí)期物業(yè)管理公司的費用一般由發(fā)展商支付或預先墊付，因為這一時(shí)期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無(wú)收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居二線(xiàn)。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應當與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會(huì )成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
2、房屋產(chǎn)權所有人（業(yè)主）
由于購買(mǎi)了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權所有人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產(chǎn)權所有人對物業(yè)擁有所有權與使用權。由于發(fā)展商在銷(xiāo)售物業(yè)之前，已臨時(shí)安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進(jìn)行管理，購房人在此時(shí)只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權利，認同發(fā)展商的安排。當新建物業(yè)入住率達到50%或50%以上時(shí)，發(fā)展商應會(huì )同物業(yè)管理公司召開(kāi)房屋產(chǎn)權所有人大會(huì )（或稱(chēng)業(yè)主大會(huì )）。
3、房屋產(chǎn)權所有人大會(huì )（業(yè)主大會(huì )）
房屋產(chǎn)權所有人大會(huì )是一個(gè)非常重要的會(huì )議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門(mén)負責召集此會(huì )議。因為產(chǎn)權所有人來(lái)自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來(lái)召開(kāi)此大會(huì )，所以召集、組織業(yè)主大會(huì )的責任就落在發(fā)展商或物業(yè)管理公司戶(hù)上。發(fā)展商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應明確規定，當入住率達到50%時(shí)，物業(yè)管理公司有責任牽頭組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構——物業(yè)業(yè)管理委員會(huì )。物業(yè)管理委員會(huì )是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設的最高權力機構。業(yè)主大會(huì )每年至少召開(kāi)一次。住宅區業(yè)主大會(huì )對議題進(jìn)行表決時(shí)，每一戶(hù)為一票。業(yè)主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。
業(yè)主大會(huì )主要行使以下職權：
（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì )的組成人員；
（二）監督管委會(huì )的日常工作；
（三）聽(tīng)取和審查管委會(huì )的工作報告；
（四）對住宅區或物業(yè)（寫(xiě)字樓、商廈）內有關(guān)業(yè)主重大利益的事項做出決策；
（五）修改業(yè)主公約；
（六）改變或撤銷(xiāo)物業(yè)管理委員會(huì )的有關(guān)決定。
（七）批準管委會(huì )章程。
4、物業(yè)管理委員會(huì )的性質(zhì)及法律地位
物業(yè)管理委員會(huì )是住宅區、寫(xiě)字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設最高權力機構，管理委員會(huì )的成員景要由房屋產(chǎn)權所有人選出的代表構居，代表廣大業(yè)主的權益。同時(shí)管理委員會(huì )也應當吸收當地居民委員會(huì )和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會(huì )是帥業(yè)主大會(huì )選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權益，是物業(yè)管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會(huì )就應該是一個(gè)長(cháng)期的、穩定的組織，一個(gè)松散、虛設的管理委會(huì )不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會(huì )成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門(mén)社團法人機構辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。物業(yè)管理委員會(huì )的主要職責如下：
（一）管理委員會(huì )負責制定管委會(huì )章程；
（二）負責今后召集并主持業(yè)主大會(huì )；
（三）負責考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司；
（四）與新的或原來(lái)的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同；
（五）管委會(huì )有權審議住宅區物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；
（六）保管、監督和決定物業(yè)維修基金和公用設施專(zhuān)用基金（啟動(dòng)基金）的使用；
（七）審議管理公司上年的財務(wù)收支善和來(lái)年的財務(wù)預算；
（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等）；
（九）監督物業(yè)管理公司的管理工作；
（十）審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規章制度等等。
物業(yè)管理委員會(huì )與物業(yè)管理公司之間是聘用關(guān)系。物業(yè)管理委員會(huì )是物業(yè)的主人、所有人，物業(yè)管理公司是為之提供服務(wù)的。物業(yè)管理委員會(huì )一般應設常務(wù)工作人員一至兩名，費用一般應從管理啟動(dòng)基金里撥付。
5、物業(yè)管理公司
物業(yè)管理公司是一種信托代理機構，屬中介組織。它是執行信托職能的服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有著(zhù)非常重要的位置。開(kāi)發(fā)和拆遷都是一時(shí)性的工作，幾個(gè)月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續性的，可延續幾十年。搞物業(yè)管理應眼光放遠，急功近利是不會(huì )搞好的。
物業(yè)管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業(yè)中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂。等召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主物業(yè)管理委員會(huì )成立后，再由物業(yè)管理委員會(huì )代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續簽委托管理合同。
有的情況下，發(fā)展商并沒(méi)有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來(lái)承擔起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當管理者的話(huà)，也要經(jīng)過(guò)房地局的批準，并禽《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)》。即使是發(fā)展商作為管理者，當管理委員會(huì )成立后，也需要由管理委員會(huì )與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會(huì )的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。
7、其他相關(guān)機構
管理公司依據委托管理合同在物業(yè)區內開(kāi)展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛機構，建筑維修部門(mén)等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時(shí)期委托合同，由他們就物業(yè)內新時(shí)期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應請管委會(huì )審議。
