記者最近在國內部分知名網(wǎng)站上看到，很多新聞都在大肆宣傳樓市出現“拐點(diǎn)”、樓市“泡沫”破裂、樓市即將“崩盤(pán)”。文章都采用了較為醒目的方式，向市民宣講著(zhù)樓市“危險論”。中國樓市經(jīng)歷了2013年的輝煌，在2014年伊始卻在“量”、“價(jià)”上來(lái)了個(gè)大拐彎，是什么原因引起的這種現象呢？帶著(zhù)問(wèn)題記者采訪(fǎng)了濟南龍騰國際花園的趙總。
記者：關(guān)于濟南樓市在2014年的走勢，在房?jì)r(jià)上您有一個(gè)怎樣的預測？
趙總：全國1、2月份的樓市情況有漲有跌，就具體到濟南市場(chǎng)而言，在2014年或許會(huì )有銷(xiāo)量上的波動(dòng)，或許部分樓盤(pán)在價(jià)格上會(huì )有所波動(dòng)，但是不會(huì )出現大面積或者大幅度的房?jì)r(jià)下降。
記者：部分業(yè)內人士認為2014年的濟南樓市可以看成“先揚后抑”：即上半年的熱銷(xiāo)和下半年的“平靜”，您是怎么看待的？
趙總：上半年的熱銷(xiāo)可以看成是開(kāi)發(fā)企業(yè)受銀行信貸的限制而不得不作出的銷(xiāo)售任務(wù)上的調整。在2013年年底時(shí)，房企從銀行貸款是相當難的，所以今年很多房企在制定銷(xiāo)售任務(wù)時(shí)都會(huì )把時(shí)間定在9、10月份，所以很多企業(yè)會(huì )在上半年的時(shí)候加速、加量推盤(pán)，為的是能提前完成任務(wù)。至于下半年的“平靜”而言是相對于樓盤(pán)放量來(lái)說(shuō)的，仔細觀(guān)察不難發(fā)現，二環(huán)以?xún)鹊臉潜P(pán)在價(jià)格上一直都比較堅挺，市場(chǎng)上并未出現大量的放盤(pán)。反倒是西客站片區可能會(huì )出現較大的供應量，樓盤(pán)之間的競爭會(huì )比較激烈，或許該片區會(huì )出現降價(jià)銷(xiāo)售的情況。
記者：針對目前國內部分一線(xiàn)城市出現大幅降價(jià)和售樓處被打砸的現象，您有什么認識？濟南會(huì )出現大幅降價(jià)的現象嗎？
趙總：樓盤(pán)降價(jià)首先要看降價(jià)背后的原因。就濟南而言，樓盤(pán)降價(jià)取決于三個(gè)要素：地價(jià)、稅收和銀行信貸。地價(jià)是房?jì)r(jià)制定的第一步，地價(jià)高走也就難以抑制樓價(jià)的高走，地價(jià)不降，樓盤(pán)的售價(jià)是不可能下降的。然后就是關(guān)于房企繳納的各種稅費，部分稅費不能減免，房?jì)r(jià)也沒(méi)法降低。最后一個(gè)也是比較重要的一個(gè)就是銀行的信貸發(fā)放，銀行信貸發(fā)放難導致很多房企走向民間借貸。民間借貸利息高，也就直接增加了企業(yè)成本，提高了房子的價(jià)格。
2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化或加劇
從目前的市場(chǎng)表象來(lái)看，一線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市呈現出了不同的特征，三四線(xiàn)城市較大的供應量已經(jīng)超出了地區的實(shí)際需求量，房屋的空置率在逐漸增高，空城的數量也在增加。很多中小房企因為無(wú)法盡快的回籠資金，所以出現很多“跑路”、“破產(chǎn)”、“轉行”的情況。就大型房企而言，會(huì )逐漸增大市場(chǎng)的占有比例。
拿2013年來(lái)講，一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市表現相對較熱，房?jì)r(jià)有持續上漲和反彈的市場(chǎng)風(fēng)險，三四線(xiàn)城市相對來(lái)講由于市場(chǎng)供應量充裕，市場(chǎng)表現相對平淡，價(jià)格上漲動(dòng)力不是很充足，甚至在2014年年初，韶關(guān)、溫州、包頭等城市已經(jīng)出現房?jì)r(jià)下降的現象，整體市場(chǎng)已經(jīng)出現明顯“分化”現象。尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等這些城市，市場(chǎng)成交量低迷，房?jì)r(jià)還處于下跌或停漲的狀態(tài)。同策咨詢(xún)的張宏偉認為銀行信貸政策差別化的執行，2014年調控政策強化對于不同城市的“分類(lèi)指導”，將導致不同城市的調控政策具有“分化”的特征，這樣將導致大多數品牌房企的布局戰略相對應繼續強化一二線(xiàn)核心城市的布局，甚至放棄經(jīng)濟增長(cháng)預期不好的三四線(xiàn)城市。
部分開(kāi)發(fā)商為了快速的回籠資金去開(kāi)發(fā)其他項目，在“非常時(shí)期”也會(huì )采用降價(jià)促銷(xiāo)的形式，畢竟企業(yè)的資金鏈良性運轉才是企業(yè)生存下去的要素。
國內1、2月樓市表現差異大
進(jìn)入到2月以來(lái)，國內陸續有樓盤(pán)大幅降價(jià)、售樓處遭遇打砸的情況發(fā)生，刺激民生的“樓價(jià)下跌”事件又重新走進(jìn)了大眾視野。同時(shí)還出現了部分三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)遭遇“腰斬”和“鬼城”增多的現象，一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的不同表現所帶來(lái)的負面影響是否會(huì )落地到濟南呢？濟南融匯愛(ài)都的負責人吳總向記者進(jìn)行了解釋。2014年上半年濟南樓市還是以走量為主，價(jià)格不會(huì )出現較大的波動(dòng)。市場(chǎng)走勢還要看“兩會(huì )”的結果，如果在兩會(huì )上出現關(guān)于樓市收緊的政策，那么濟南的樓市在下半年將會(huì )出現一個(gè)僵持的局面； 如果出現樓市利好消息，那樓市將會(huì )呈現一個(gè)比較好的銷(xiāo)售態(tài)勢。
依據吳總個(gè)人經(jīng)驗來(lái)說(shuō)，濟南不會(huì )出現較大面積的價(jià)格波動(dòng)，吳總認為濟南的剛需量大，目前的市場(chǎng)供給和實(shí)際需求還是不匹配的，市場(chǎng)還是有較大的需求空間。如果出現不利于樓市的政策，或許會(huì )出現銷(xiāo)售上的僵持或漲幅的降低。濟南目前還存在不少價(jià)值洼地，如城南融匯愛(ài)都和魯能領(lǐng)秀城和西客站周邊的樓盤(pán)，這些地區的真實(shí)價(jià)值并未得到有效釋放，未來(lái)一旦市場(chǎng)重新復蘇價(jià)格上極有可能會(huì )再有提升。
行業(yè)的唱衰、銀行信貸的收緊、企業(yè)回籠資金等多重因素都集合在了一起，貌似中國的樓市又有回到2008年的趨勢，不論未來(lái)怎樣還讓我們拭目以待。本刊記者馬妍
國土部問(wèn)計一線(xiàn)基層“新土改”落地進(jìn)入倒計時(shí)
日前國土部召開(kāi)全國深化土地管理制度改革地方座談會(huì )，并在會(huì )上討論了《深化土地管理制度改革總體思路框架》(征求意見(jiàn)稿)內容。意見(jiàn)稿提出了改革的目標和總體思路，強調了改革的原則和底線(xiàn)，確定了改革的重點(diǎn)任務(wù)，明確了改革的保障措施�！巴恋毓芾碇贫扔绕涫寝r村土地管理制度改革要接地氣、順民意、尊民愿、問(wèn)民計、維民權，問(wèn)計基層和一線(xiàn)，廣泛聽(tīng)取基層意見(jiàn)，認真總結基層開(kāi)創(chuàng )的鮮活經(jīng)驗，加快研制總體思路框架，深化土地管理制度改革�！眹敛扛辈块L(cháng)王世元在上述座談會(huì )上說(shuō)，而且這已經(jīng)是他在不到兩個(gè)月時(shí)間里第二次專(zhuān)門(mén)談及此項改革�！吧罨r村土地使用制度改革的方案是我們的總體框架，在這個(gè)方案的基礎上，我們要逐步細化安排，比如哪一項工作需要試點(diǎn)，都要單項提出來(lái)，報中央政府批后積極穩妥地推進(jìn)�！蓖跏涝f(shuō)。據他透露，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地流轉入市，國土部正在研究細化思路和任務(wù)。
目前可以肯定的是，新土改方案正在加緊設計，農地流轉已進(jìn)入“倒計時(shí)”。而記者從權威渠道和近期透露出的最新信息來(lái)看，“存量農地”和“新增農地”均有先期進(jìn)入試點(diǎn)的可能性，只是針對“不同的地”，要制定“不同的改革方案”。這也給了各地不同試點(diǎn)的猜想空間。記者注意到，其中，“存量農地”即為過(guò)去由鄉鎮企業(yè)使用的存量集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，而“新增農地”為新增農村經(jīng)營(yíng)性集體建設用地。
對此，權威人士分析指出，雖都為農地，但兩者所涉及的法律規定也并不相同。其中過(guò)去由鄉鎮企業(yè)使用的存量集體經(jīng)營(yíng)性建設用地。其出讓、轉讓出租的依據是土地管理法六十三條的規定。這方面改革探索涉及的問(wèn)題包括如果仍然使用原地塊，但改變了企業(yè)的合資方或產(chǎn)業(yè)屬性，需要履行哪些法定程序；由于規劃調整或者因環(huán)保、基礎設施配套等原因不再使用原地塊，需要經(jīng)過(guò)何種方式和什么程序才能實(shí)現原土地使用權的轉讓。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，經(jīng)過(guò)這一輪史上最嚴房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，“去投資化”調控效果已經(jīng)顯現，各個(gè)城市逐漸回歸到以供需為主的市場(chǎng)基本面本質(zhì)。據《2013胡潤財富報告》顯示，中國四種類(lèi)型的千萬(wàn)富豪中，炒房者就占有一席，炒房者指的是主要投資房地產(chǎn)并擁有數套房產(chǎn)的人，他們占千萬(wàn)富豪的15%，大約有16萬(wàn)人，比2012年增加1萬(wàn)。
業(yè)內人士指出，在房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年已逝的大背景下，依靠房地產(chǎn)繼續致富已不像以往那樣輕松。雖然房地產(chǎn)仍然是最重要的投資品種，但投資難度越來(lái)越大，不少值得投資的物業(yè)因被限購難以購買(mǎi)，而投資不限購的商業(yè)地產(chǎn)不僅風(fēng)險大還需要專(zhuān)業(yè)知識和眼光。目前，在廣州中心區購買(mǎi)一套兩房單位至少要投入兩百萬(wàn)左右，這樣的高門(mén)檻必然使得一些資金不雄厚的小投資者離場(chǎng)，而且在現階段交易稅費高且交易限制多的情況下，短線(xiàn)炒房已很難獲利，中長(cháng)期投資將是大勢所趨，這對資金的占用要求也更高。在房產(chǎn)投資門(mén)檻漸高，獲利難度增加的同時(shí)，市場(chǎng)上的投資渠道、產(chǎn)品卻有日益增多趨勢，商品房、寫(xiě)字樓、黃金、債券基金、貨幣基金、銀行理財產(chǎn)品、信托產(chǎn)品等都是可以選擇的對象，由于貨幣政策偏緊，不少銀行推出年化收益率5%-6%甚至更高的理財產(chǎn)品，比投入數百萬(wàn)租金回報卻不過(guò)2%-3%的房產(chǎn)投資似乎更有吸引力，而以余額寶等為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融理財產(chǎn)品的出現更讓投資方式發(fā)生改變，今年，或許有更多人不再將投資的眼光緊緊盯著(zhù)房產(chǎn)上，房產(chǎn)投資市場(chǎng)的分化或也是種趨勢。
