1.前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎?
盡管業(yè)主并沒(méi)有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因為，開(kāi)發(fā)商有權選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項。所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實(shí)際上就是認可了開(kāi)發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。
2. 開(kāi)發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的?
早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)�！段飿I(yè)管理條例》明確規定了，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這條規定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的裙帶關(guān)系。
3.怎樣成為業(yè)主?
業(yè)主為房屋的所有權人，即房屋權屬證書(shū)上記載的權利人。另外購買(mǎi)預售商品房尚未取得房屋權屬證書(shū)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的購房人也被視為業(yè)主。
4.產(chǎn)權證沒(méi)辦，是否應交物業(yè)費?
雖然您在買(mǎi)房的時(shí)候還沒(méi)有獲得產(chǎn)權證書(shū)，并不擁有房屋產(chǎn)權，但是由于您已經(jīng)簽訂了購房合同并且已經(jīng)入住，對該房屋有相當的控制權，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應該支付物業(yè)管理費。
5.業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)時(shí)間怎么確定?業(yè)主大會(huì )的職責有哪些?
業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議兩種。定期會(huì )議的召開(kāi)程序應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi);臨時(shí)會(huì )議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理時(shí)，由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當于會(huì )議召開(kāi)的15日以前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知居委會(huì )。
業(yè)主大會(huì )的職責主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則;②選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);④決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施;⑤制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;⑥履行法律法規規定或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
參考法條：《物業(yè)管理條例》第十一條、第十二條
6.業(yè)主大會(huì )是怎樣成立的?
業(yè)主大會(huì )由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導。就北京而言，在滿(mǎn)足成立業(yè)主大會(huì )條件的小區，業(yè)主首先應致信給區縣小區辦和街道辦事處，請求他們來(lái)小區指導成立業(yè)主大會(huì )的工作。在街道辦事處、區縣建委指導監督下，組建由設區居委會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì )籌備組，具體負責業(yè)主大會(huì )的成立召開(kāi)事宜。
7.沒(méi)參加業(yè)主大會(huì )，會(huì )議決定對我有效嗎?
有效。業(yè)主大會(huì )決議生效采取少數服從多數的原則，只要大會(huì )是在持1/2以上投票權的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權的1/2以上通過(guò);特別決議經(jīng)物業(yè)小區內全體業(yè)主所持投票權的2/3以上通過(guò)的情況下，作出的決定對全體業(yè)主均具有約束力。
參考法條：《物業(yè)管理條例》第十二條
8.怎樣選聘物業(yè)管理公司?
應當由業(yè)主大會(huì )以經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)的決議選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)服務(wù)的項目和物業(yè)收費標準、收費方法等。要注意以下幾個(gè)方面：
(1)選擇符合國家規定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。
(2)選擇管理規模較大的物業(yè)管理公司。
(3)選擇經(jīng)營(yíng)意識強的物業(yè)管理公司。
9.欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會(huì )委員的資格嗎?
有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì )委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會(huì )的委員是按照業(yè)主大會(huì )法定多數業(yè)主的意愿選舉出來(lái)的，其他任何人不得干涉。欠費問(wèn)題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公
司之間的民事合同糾紛問(wèn)題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會(huì )委員無(wú)關(guān)。欠費業(yè)主也是業(yè)主，有資格參加選舉。
具不具有選舉資格與能不能當選委員，是兩個(gè)問(wèn)題。按期繳納物業(yè)管理費用是房屋產(chǎn)權人應盡的義務(wù)，業(yè)主欠費既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同，也侵害了其他業(yè)主的利益，因此欠費業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費業(yè)主的被選舉權。
10.業(yè)主委員會(huì )如何進(jìn)行換屆選舉?任期未滿(mǎn)，業(yè)主有權撤換委員嗎?
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉;逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導其換屆工作。
在任期中，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要撤換業(yè)主委員會(huì )委員的，應當由業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
11.物業(yè)管理公司能罰款嗎?
罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒(méi)有罰款的權利。處罰權，只能由行政機關(guān)或司法機關(guān)或其他有處罰權的組織在其法定職權范圍內行使。物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規定，沒(méi)有任何法律的依據，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設立處罰權。
12.開(kāi)發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)管理公司是什么關(guān)系?
開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間主要是購房合同關(guān)系，如果開(kāi)發(fā)商未將其房屋全部賣(mài)出，那么開(kāi)發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔相同的權利義務(wù)。
開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：①從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商的分支機構或子公司;②合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。
13.物業(yè)管理公司能進(jìn)行“轉委托”嗎?如何進(jìn)行“轉委托”?
物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)或任何其他企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區域的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)。
進(jìn)行“轉委托”時(shí)，首先，要選聘具有相應資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司來(lái)承擔專(zhuān)業(yè)服務(wù)項目;其次，物業(yè)管理公司要與專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司簽訂委托協(xié)議，在協(xié)議中約定，專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司提供的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水平不得低于物業(yè)管理服務(wù)合同中對相關(guān)專(zhuān)業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和要求的約定;同時(shí)還要約定專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司達不到服務(wù)質(zhì)量和要求時(shí)的違約責任。
14.“轉委托”后，責任誰(shuí)來(lái)承擔?
物業(yè)管理公司將自己的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)轉委托給其他專(zhuān)業(yè)性公司后，并不能免除自己根據原物業(yè)管理合同對業(yè)主應承擔的責任和義務(wù)。如果受委托的專(zhuān)業(yè)性公司的服務(wù)達不到原物業(yè)管理合同規定的標準和要求，則物業(yè)管理公司應當對業(yè)主承擔違約責任。
委托所得收益，應當用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
15.物業(yè)管理公司是否有權扣押業(yè)主的房屋鑰匙?
無(wú)權。
向業(yè)主交付房屋是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開(kāi)發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)，只能以開(kāi)發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因為業(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權利關(guān)系附加到了替開(kāi)發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規定的。
16.業(yè)主公約對于承租人是否有效?承租人違反了業(yè)主公約，業(yè)主承擔責任嗎?
業(yè)主公約對承租人同樣有效。雖然馬建設是真正的業(yè)主，王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權利義務(wù)由他和馬建設進(jìn)行約定，但是約定內容不得違反法律法規和業(yè)主公約的規定。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。
盡管業(yè)主并沒(méi)有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關(guān)法律法規要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔連帶責任。
非業(yè)主使用人是指沒(méi)有物業(yè)的所有權，但是對物業(yè)享有使用權，并且按照合同、法律規定能夠行使業(yè)主的部分權利的人。非業(yè)主使用人主要是承租人。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權，而沒(méi)有處分的權利。
17.物業(yè)管理費應向誰(shuí)收取?物業(yè)管理費應按哪個(gè)面積收取?包括哪些費用?
支付物業(yè)管理費的義務(wù)來(lái)自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當事人，物業(yè)管理公司應向業(yè)主收取物業(yè)管理費。
嚴格來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費應依據房產(chǎn)證上標明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩部分：①套內建筑面積;②可分攤的公用建筑面積。
實(shí)踐中，對于沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費通常按房屋的實(shí)測建筑面積收�。含F房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費，如果合同約定面積與房屋面積實(shí)測報告不符，以實(shí)測報告為準;期房通常按照房屋建成交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商向購房人提供的該房屋的實(shí)測建筑面積報告為準，購房人依據該報告提供的面積繳納物業(yè)管理費。
18.承租人是否應交物業(yè)管理費?什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費?
承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規定，因而只具有向出租人支付租金的義務(wù)，沒(méi)有支付物業(yè)管理費的義務(wù)。支付物業(yè)管理費是基于物業(yè)管理合同的義務(wù)，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個(gè)不同的權利義務(wù)關(guān)系，不能混同。
如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費，那么應當由承租人支付物業(yè)管理費。如果承租人到期沒(méi)有支付物業(yè)管理費，業(yè)主要承擔連帶繳納責任。
19.小區里供水、供電、供氣等費用應向誰(shuí)收取?設備應由誰(shuí)負責維修?
一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理公司接受委托代收前面這些費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。毫無(wú)疑問(wèn)享受這些服務(wù)的業(yè)主要支付費用。
提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視服務(wù)的單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護責任。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對公共管線(xiàn)和設施設備進(jìn)行維修養護，但相關(guān)費用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費用。
參考法條：《物業(yè)管理條例》第四十五條
20.業(yè)主在入住時(shí)是否應當繳納水、電、氣等入戶(hù)費?
所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包含在房?jì)r(jià)內，除了在合同中明確表示在交房時(shí)另行收取的，都屬于不得收取的費用。因此，如果開(kāi)發(fā)商在合同中沒(méi)有明示在交房時(shí)要另行收取水、電、氣等入戶(hù)費，業(yè)主可以拒交此費用。
21.開(kāi)發(fā)商可以在售樓合同中對物業(yè)管理費進(jìn)行規定嗎?
房屋預售前，開(kāi)發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)行協(xié)商，但不能將包括物業(yè)管理費在內的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規定在售樓合同中。
即使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開(kāi)發(fā)商也不能在售樓合同中對物業(yè)費作出規定。
22.開(kāi)發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費嗎?
不可以。物業(yè)管理費與違約金不能相互抵銷(xiāo)，因為物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是兩個(gè)不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下，開(kāi)發(fā)商都會(huì )要求抵銷(xiāo)一年以上的物業(yè)管理費，而收取一年以上的物業(yè)管理費是不合法的。
業(yè)主有權拒絕開(kāi)發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵銷(xiāo)的行為;如果業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達成了“債務(wù)轉移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費”，其余部分仍應要求開(kāi)發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續時(shí)，應留存開(kāi)發(fā)商逾期交房的書(shū)面違約證據。
23.房屋買(mǎi)了還沒(méi)住，要交物業(yè)管理費嗎?
要交。業(yè)主沒(méi)有入住因此水電費可能很少，但是物業(yè)管理公司對整個(gè)小區的管理是一種公共性服務(wù)，也包括對該空房的管理。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會(huì )因為個(gè)別業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住就停止，所以業(yè)主無(wú)論是否入住，只要辦理了入住手續，均應從辦理入住手續后按合同的約定繳納管理費。
24.對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿(mǎn),管理費還要交嗎?
應視具體情況而定,如果物業(yè)管理公司的行為還不構成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費。但如果在物業(yè)管理公司曾書(shū)面允諾過(guò)的前提下，服務(wù)質(zhì)量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費。
25.房屋質(zhì)量差,管理費還要交嗎?
因為房屋質(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的購房合同關(guān)系，而物業(yè)管理費是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。對于房屋的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應追究開(kāi)發(fā)商的責任，而與物業(yè)管理公司并無(wú)直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費。
26.物業(yè)管理費“漲價(jià)”怎么辦?
物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費。物業(yè)管理費的收取標準，應以物業(yè)管理合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的約定為準。除因政府調整價(jià)格外，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價(jià)。如果確有必要增加必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，征得業(yè)主同意后方能增加。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費的收取標準，業(yè)主可以要求物價(jià)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調，也可以通過(guò)仲裁或訴訟程序解決。
27.不交水電費，物業(yè)管理公司有權停水停電嗎?
小區業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和供電公司。根據權利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費電費，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。根據合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務(wù)，則供水供電人當然享有停水停電的權利。
如果供電供水部門(mén)委托物業(yè)公司代收水電費，那么在業(yè)主拖欠水電費時(shí)，物業(yè)管理公司可以對業(yè)主停水停電。
28.不交物業(yè)費，物業(yè)管理公司有權停水停電嗎?
供水供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)管理合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。
停水停電的權利是供水供電企業(yè)的一項重要合同履行抗辯權，物業(yè)管理公司不是小區內的供水供電人，自然不享有供水供電權。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設他合同條款，依法理，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權損害賠償責任。
29.買(mǎi)了車(chē)位，還要交車(chē)位管理費嗎?
購買(mǎi)車(chē)位與繳納車(chē)位管理費并不矛盾。購買(mǎi)車(chē)位后，業(yè)主獲得了車(chē)位的所有權，但是車(chē)位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。因此，買(mǎi)了車(chē)位的業(yè)主仍要繳納車(chē)位管理費。
30.不交專(zhuān)項維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎?
是的。根據北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》的規定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過(guò)戶(hù)手續和權屬登記手續。此規定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實(shí)到位，以保障房屋保修期滿(mǎn)后維修、更新、改造工作的順利開(kāi)展。
因此，購房者在交納專(zhuān)項維修基金后，應妥善保管北京市財政局統一監制的北京市住宅維修基金專(zhuān)用發(fā)票，以備辦理房產(chǎn)證時(shí)提交。
31. 同時(shí)收取物業(yè)管理費與公共維修基金合法嗎?
合法。公共維修基金是專(zhuān)項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿(mǎn)后，除正常運行維修養護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業(yè)管理費收取的只是公共設施設備小修和日常運行維修及保養費。二者的使用目的不同。
32.公共設施被損壞誰(shuí)來(lái)修?公共設施被損壞找不到責任人時(shí)，損失誰(shuí)來(lái)賠?
由人為因素造成的公共設施損害不在公共維修基金的范圍之內，應由責任人承擔費用，不得動(dòng)用公共維修基金。
公共設施被損害找不到責任人時(shí)，一般情況下按受益人原則分攤，具體有以下幾種情況：
(1)物業(yè)管理區域內住宅樓房外的公共設施的維修工程，除由專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)維修管理的部分外，其余部分的維修費用，由全體產(chǎn)權人按建筑面積比例分攤。
(2)住宅樓內的共用部位和公用設施設備的維修費用，由該住宅樓內全體產(chǎn)權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。
(3)一棟住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門(mén)的，專(zhuān)屬于一個(gè)單元全體產(chǎn)權人使用的設施設備的維修費，由該單元門(mén)內全體產(chǎn)權人使用的設施設備的維修費由該層內全體產(chǎn)權按所擁有的建筑面積比例分攤;在一棟住宅內，專(zhuān)屬于一層住宅內的全體產(chǎn)權人使用的設施設備的維修費由該層內全體產(chǎn)權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。
33.業(yè)主財物被盜，物業(yè)管理公司該賠嗎?
一般來(lái)說(shuō)不能讓物業(yè)管理公司直接進(jìn)行賠償。但如果盜竊是由于物業(yè)保安措施的嚴重失職造成的，物業(yè)管理公司要承擔相應責任，如何賠償需要雙方協(xié)商。
還存在一種情況，即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災、財物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償，作為對價(jià)業(yè)主在平時(shí)要支付相應的費用，那么如果發(fā)生財物被盜事件，物業(yè)管理公司要承擔責任。
34.業(yè)主在小區內受到歹徒的傷害，物業(yè)管理公司應承擔責任嗎?
如果按照物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務(wù)，并且沒(méi)有失職行為，則不用承擔責任。如果存在過(guò)失，則要根據過(guò)失承擔責任。
保安的服務(wù)內容是負責小區規劃紅線(xiàn)以?xún)�、業(yè)主門(mén)戶(hù)以外的公共秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應及時(shí)報警，并配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。保安費不是財產(chǎn)保險，也不是人身保險。物業(yè)管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。如果履行了保安義務(wù)仍無(wú)法阻止損害結果發(fā)生的，提供保安服務(wù)的一方不承擔民事責任。
35.未及時(shí)清理障礙物導致業(yè)主受到傷害，物業(yè)管理公司應承擔責任嗎? 物業(yè)收取了物業(yè)管理費，就負有義務(wù)對小區內的設施、綠化、交通、安全進(jìn)行管理。因此，如果物業(yè)已經(jīng)預見(jiàn)到障礙物會(huì )對業(yè)主的安全造成威脅，而沒(méi)有采取必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔責任。
36.業(yè)主能禁止物業(yè)管理公司進(jìn)入自家房屋維修公共設施嗎?
如果對公共部位進(jìn)行維修，必須進(jìn)入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。
37.哪些公用面積不計取物業(yè)管理費?
不應分攤的公用建筑面積不計取物業(yè)管理費。根據北京市的相關(guān)規定，不應分攤的公用建筑面積包括：
(1)從屬于人防工程的地下室、半地下室。
(2)供出租或出售的固定車(chē)位或專(zhuān)用車(chē)庫。
(3)樓外用作公共休息的設施或架空層。以及凡是經(jīng)有關(guān)部門(mén)認定的經(jīng)營(yíng)性用房的會(huì )所、儲蓄所、娛樂(lè )會(huì )所等，居委會(huì )、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進(jìn)行分攤。
38.物業(yè)管理公司有權利用公共用房開(kāi)設娛樂(lè )設施嗎?
小區內的公共用房的所有權為小區所有業(yè)主共有，物業(yè)管理公司不能擅自改變其用途。即使為了所有業(yè)主的利益要開(kāi)辦娛樂(lè )設施，也要向業(yè)主大會(huì )提出建議，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議批準后方可實(shí)行，否則，即為侵犯業(yè)主權益的行為。
39.物業(yè)管理公司有權收取裝修押金和裝修管理費嗎?
國家對此并沒(méi)有明確規定，但考慮到有些業(yè)主在裝修時(shí)不按要求行事，對小區公共利益造成損害，因此物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的，它可以提醒業(yè)主按規定裝修。由于該押金是可以退還的，所以對按要求裝修的業(yè)主沒(méi)有損害。
如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規定業(yè)主要支付裝修管理費，那么業(yè)主就要按合同支付管理費;如果雙方并沒(méi)有這種約定，那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費。
