一、什么是《辦法》所稱(chēng)的住宅物業(yè)服務(wù)收費？
本辦法所稱(chēng)住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。
物業(yè)管理活動(dòng)的基礎是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據合同約定向業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人根據物業(yè)服務(wù)合同繳納相應的物業(yè)服務(wù)費，雙方是平等的民事法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理內容一般包括以下兩個(gè)方面：一是對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理；二是維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序。
二、住宅物業(yè)服務(wù)收費所遵循什么樣的定價(jià)原則？
住宅物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及收費與服務(wù)水平相適應的原則。
三、住宅物業(yè)服務(wù)收費包括幾種定價(jià)形式？
住宅物業(yè)服務(wù)收費根據住宅的種類(lèi)、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費采取包干制的實(shí)行政府指導價(jià)，非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì )成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費、停車(chē)服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)由雙方合同約定。
四、實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費是由什么部門(mén)制定的？
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費采取包干制的實(shí)行政府指導價(jià)，歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區基準價(jià)及浮動(dòng)幅度由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)主管部門(mén)制定，報市人民政府批準并每年向社會(huì )公布。各縣（市）、長(cháng)清區基準價(jià)及浮動(dòng)幅度由其價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)制定，報同級人民政府批準并每年向社會(huì )公布。具體收費標準，由建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規定的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度內合同約定。
五、普通住宅物業(yè)服務(wù)收費是如何確定的？
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級定價(jià)。各縣（市）、長(cháng)清區參照執行。
我市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)格根據《濟南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準》規定的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量以及等級標準分等級定價(jià)，其中《等級標準》分為公共性物業(yè)服務(wù)等級服務(wù)標準和特種設施設備維護運行服務(wù)標準兩部分。公共性物業(yè)服務(wù)等級標準按物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分為一星級至五星級五個(gè)等級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高，服務(wù)標準越高，對應的物業(yè)服務(wù)收費指導價(jià)格越高。特種設施設備維護運行服務(wù)標準不分等級。
六、市內各區普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府制定的基準價(jià)格具體是多少？
物業(yè)服務(wù)收費基準價(jià)格為公共性物業(yè)收費標準與特種設施設備維護運行服務(wù)收費標準之和。其中公共性物業(yè)收費標準分為一星級至五星級，五個(gè)等級，其政府指導價(jià)格為：一星級0.50元/平方米·月；二星級0.75元/平方米·月；三星級1.00元/平方米·月；四星級1.30元/平方米·月；五星級1.60元/平方米·月。特種設施設備維護運行服務(wù)不分等級，包括電梯維護運行以及自動(dòng)消防控制設施維護運行兩部分。電梯維護運行費為0.35元/平方米·月，自動(dòng)消防控制設施維護運行費為0.20元/平方米·月。在前期物業(yè)管理階段，建設單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應根據所能提供的物業(yè)服務(wù)項目及質(zhì)量標準，選擇物業(yè)服務(wù)等級，在對應的政府指導價(jià)范圍內通過(guò)合同約定具體物業(yè)收費標準。
七、普通住宅物業(yè)服務(wù)成本一般包括哪幾部分？
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
（三）物業(yè)管理區域清潔衛生費用；
（四）物業(yè)管理區域綠化養護費用；
（五）物業(yè)管理區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
八、《辦法》對前期物業(yè)服務(wù)合同有怎樣的規定？
建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同應當約定以下內容：物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應當包含上述物業(yè)服務(wù)合同內容。
九、《辦法》對物業(yè)服務(wù)費繳費起點(diǎn)以及預收期限是如何規定的？
業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費由開(kāi)發(fā)建設單位交納。業(yè)主或者物業(yè)使用人無(wú)正當理由拖延辦理交付手續的，物業(yè)服務(wù)費從建設單位書(shū)面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費可以預收，預收時(shí)間一般不超過(guò)半年。
十、《辦法》及配套文件對物業(yè)服務(wù)收費計收原則是如何規定的？
物業(yè)服務(wù)收費按法定房屋產(chǎn)權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。改變設計用途用于經(jīng)營(yíng)的房屋、車(chē)庫、儲藏室的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，可高于住宅物業(yè)服務(wù)收費標準，由雙方協(xié)商確定。獨立專(zhuān)有車(chē)庫，需要按照房屋權屬證書(shū)或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務(wù)費。
十一、前期物業(yè)合同按規定向政府價(jià)格主管部門(mén)備案時(shí)應提供哪些資料？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自與建設單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內，將營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)成本等相關(guān)資料分別向物業(yè)所在地市、縣（市）、長(cháng)清區價(jià)格主管部門(mén)備案。
十二、對于分期開(kāi)發(fā)、分批交付的住宅項目物業(yè)服務(wù)費的收繳《辦法》是如何規定的？
因開(kāi)發(fā)建設單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用的原因，造成物業(yè)管理區域配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費適當降低，降低幅度應在約定收費標準的30%以?xún)�，由開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
十三、《辦法》及配套文件對已簽訂物業(yè)服務(wù)合同項目與《辦法》的銜接問(wèn)題是如何規定的？
物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，在合同期內，物業(yè)服務(wù)及其收費標準仍按合同約定執行；物業(yè)服務(wù)合同未約定固定期限或前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的，符合業(yè)主大會(huì )成立條件的，由物業(yè)所在地街道辦事處按照《山東省物業(yè)管理條例》有關(guān)規定負責組織、指導成立業(yè)主大會(huì )，并由業(yè)主大會(huì )確定物業(yè)服務(wù)及其收費標準；暫未成立業(yè)主大會(huì )的，應由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)建設單位召開(kāi)聯(lián)席會(huì )議，擬定物業(yè)服務(wù)收費標準調整方案，并經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)及其收費標準方可按照《濟南市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》執行。
十四、《辦法》及配套文件對共有車(chē)庫車(chē)位租賃費是如何規定的？
車(chē)位租賃費實(shí)行政府指導價(jià)，由市、縣（市）價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)制定基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，報同級政府批準后執行。歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區普通住宅小區共用車(chē)庫內的車(chē)位租賃基準價(jià)格為220元/個(gè).月，可上浮10%，下浮不限。實(shí)施車(chē)位租賃服務(wù)的單位應在指導價(jià)格范圍內與業(yè)主通過(guò)合同約定車(chē)位租賃費具體標準。
十五、《辦法》及配套文件對共有車(chē)庫停車(chē)服務(wù)費是如何規定的？
物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的共用車(chē)庫內的車(chē)位產(chǎn)權人或承租人應當交納停車(chē)服務(wù)費。普通住宅前期物業(yè)管理階段停車(chē)服務(wù)費采取包干制的實(shí)行政府指導價(jià)，由市、縣（市）價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)制定基準價(jià)及浮動(dòng)幅度。歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區普通住宅小區停車(chē)服務(wù)基準價(jià)格為35元/輛.月，可上浮10%，下浮不限。
十六、《辦法》及配套文件對停車(chē)服務(wù)費的構成以及服務(wù)標準是如何規定的？
停車(chē)服務(wù)費包括車(chē)庫、車(chē)位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買(mǎi)公眾責任保險等發(fā)生的費用。普通住宅小區前期物業(yè)管理階段共用車(chē)庫停車(chē)服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)。實(shí)施停車(chē)服務(wù)的單位應根據《濟南市普通住宅共用車(chē)庫停車(chē)服務(wù)標準》，結合本單位停車(chē)服務(wù)實(shí)際情況，在指導價(jià)格范圍內與業(yè)主通過(guò)合同約定停車(chē)物業(yè)服務(wù)費具體標準。
十六、《辦法》對房屋空置、車(chē)位空置其收費標準是如何規定的？
房屋交付后空置半年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認后，其物業(yè)服務(wù)費按照物業(yè)服務(wù)收費標準的70%交納，合同另有約定的從其約定。
車(chē)位未停放車(chē)輛空置半年以上的，經(jīng)車(chē)位產(chǎn)權人或車(chē)位承租人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認后，停車(chē)服務(wù)費按照收費標準的70%收取。
十七、《辦法》及配套文件對地上車(chē)位停車(chē)收費是如何規定的？
占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮車(chē)庫租賃費的價(jià)格確定。車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。
車(chē)位場(chǎng)地使用費的分配按照《山東省物業(yè)管理條例》有關(guān)規定執行。車(chē)位場(chǎng)地委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提取一定比例的停車(chē)服務(wù)費。具體比例由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
業(yè)主大會(huì )成立前占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)建設單位召開(kāi)聯(lián)席會(huì )議，在有關(guān)部門(mén)的指導下，擬定車(chē)位劃定和使用方案，并經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地街道辦事處組織實(shí)施。場(chǎng)地使用費標準在不超過(guò)住宅小區共用車(chē)庫車(chē)位租賃費政府指導價(jià)70%的范圍內確定。
十八、《辦法》對車(chē)輛看管費是如何規定的？
業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車(chē)或非機動(dòng)車(chē)輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行合同約定。
十九、《辦法》及配套文件對特種車(chē)輛及臨時(shí)停放車(chē)輛收費是如何規定的？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執行公務(wù)等車(chē)輛收取停車(chē)費用。
停放超過(guò)2小時(shí)的外來(lái)車(chē)輛按照2元/小時(shí)·輛繳納場(chǎng)地使用費，每天最高不得超過(guò)12元。
二十、《辦法》及配套文件對車(chē)位場(chǎng)地使用費管理是如何規定的？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按不超過(guò)20%比例提取停車(chē)服務(wù)費。車(chē)位場(chǎng)地使用費剩余部分，由物業(yè)所在地街道辦事負責監管。業(yè)主大會(huì )成立后，車(chē)位場(chǎng)地使用費及時(shí)移交給業(yè)主委員會(huì )管理，并接受全體業(yè)主監督。車(chē)位場(chǎng)地使用費主要用于補充物業(yè)管理區域的專(zhuān)項維修資金。
二十一、《辦法》對車(chē)輛實(shí)行出入證管理的有哪些規定？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車(chē)輛實(shí)行出入證管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可適當收取工本費。
二十二、《辦法》對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收費是如何規定的？
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備產(chǎn)權屬于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，其運行、維護、養護、更新費用由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。尚未按規定移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定執行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛管理單位收取報酬。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。
二十三、《辦法》對裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾收費是如何規定的？
業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區居民委員會(huì )指定的地點(diǎn)堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。
二十四、《辦法》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在成本監管方面有哪些新舉措？
政府價(jià)格主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行成本監審和價(jià)格監測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按照市價(jià)格主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，報送相關(guān)資料。兩項制度的建立為政府制定和調整物業(yè)服務(wù)收費指導價(jià)格提供了政策依據和參考。
二十五、《辦法》對物業(yè)收費明碼標價(jià)有哪些規定？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時(shí)間、服務(wù)項目、收費標準以及收費依據、12358價(jià)格舉報電話(huà)等，接受業(yè)主的監督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告共有部分收益的收支賬目。
二十六、政府價(jià)格主管部門(mén)加強對物業(yè)服務(wù)收費監督檢查的同時(shí)，對哪些行為可以予以處罰？
政府價(jià)格主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依據《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：
（一）超出政府指導價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費標準的；
（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；
（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制服務(wù)并收費的；
（五）不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的；
（六）其他違反價(jià)格法律、法規規定的行為。
