修理類(lèi)別

      1、大修

      設施設備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設施設備基礎構件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經(jīng)過(guò)全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理形式。進(jìn)行設備大修時(shí)，一般需要對設備進(jìn)行全部解體，消除缺陷，恢復設備的規定精度和性能。為了補償設備的無(wú)形磨損，還可結合大修，采用新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行改造、改進(jìn)和改裝，提高設備效能。

      2、中修

      中修的工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結構和構成不復雜的情況下，可取消中修類(lèi)別。

      3、小修

      設施設備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。對于實(shí)行狀態(tài)（監測）維修的設備，小修的工作內容主要是針對日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現的問(wèn)題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調整、更換或修理失效的零件，以恢復設備的正常功能；對于實(shí)行定期維修的設備，小修的內容主要是根據掌握的損耗規律，更換或修復在修理間隔期內失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調整，以保證設備的正常工作能力。

養護方式

      對各類(lèi)不同的對象應采用不同的維修方式，房屋及設施設備維修應遵循其自身的客觀(guān)規律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內費用最經(jīng)濟的目的。

      1、預防性維修

      為了降低故障率或防止房屋及設施設備性能劣化，按事先規定的修理計劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng)，稱(chēng)為預防性維修。預防性維修是一種主動(dòng)的具有預防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統的穩定性和可靠性，保障房屋及設施設備的正常使用，是物業(yè)管理應提倡的主要維修養護方式。特別是對重點(diǎn)和重要設施設備設備，更應該實(shí)行預防性維修。

      預防性維修有以下幾種方式：

      計劃性預防維修。計劃性預防維修又稱(chēng)定期維修，具有周期性特點(diǎn)。它是根據零件的失效規律，事先規定修理間隔期、修理類(lèi)別、修理內容和修理工作量。

      狀態(tài)監測下的預防維修。這是一種以設施設備技術(shù)狀態(tài)為基礎，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預防維修方式，是在狀態(tài)監測和技術(shù)診斷基礎上，掌握設施設備劣化發(fā)展情況，在高度預知的情況下，適時(shí)安排的預防性修理，又稱(chēng)預知的維修。它主要適用于重點(diǎn)設施設備，利用率高的精、大、稀設備等。

      改善性的預防維修。為消除設施設備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設施設備局部結構和零件設計加以改造，結合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱(chēng)為改善性維修。

      2、事后維修

      事后維修是對一些沒(méi)有列入預防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿(mǎn)足使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟性好。但對物業(yè)管理而言，由于設備故障或性能減低通常會(huì )給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應該盡量避免事后維修，僅在下述場(chǎng)合可以采用：故障停機后再修理不會(huì )給物業(yè)使用造成影響；修理技術(shù)不復雜，修理迅速而又能及時(shí)提供備件；某些利用率低或有備用的設備。

      3、緊急搶修

      緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類(lèi)意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預見(jiàn)性，難以進(jìn)行事前準備。由于發(fā)生緊急事件會(huì )對物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應該將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采取設計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進(jìn)行準備。實(shí)踐證明，這是提高房屋及設施設備管理水平的重要手段。