原標題：業(yè)主拒繳物業(yè)費被拘留15天
武昌歐景苑小區一業(yè)主周某以家庭被盜為由，拒繳物業(yè)管理費。法院判決其應繳物業(yè)管理費后1年多仍不執行，武昌區法院昨日對其采取強制措施，作出行政拘留15天的決定。
周某之妻嚴某昨日下午向本報反映，他家沒(méi)繳物業(yè)管理費，被小區物業(yè)告了，當日上午，她丈夫進(jìn)了武昌區法院后就沒(méi)有回來(lái)，打電話(huà)才得知人被法院拘留了。
嚴某介紹，他們2005年入住小區，對小區管理很不滿(mǎn)意，曾就小區內衛生環(huán)境差向物業(yè)反映，但物業(yè)未能處理。去年3月，她家被盜，損失3萬(wàn)余元，案件至今未破。物業(yè)公司未能給業(yè)主提供安全的治安環(huán)境，所以她家拒繳物業(yè)管理費。
武昌區法院執行局負責人介紹，周某家2005年7月起至2011年8月間未繳物業(yè)管理費，小區物業(yè)公司去年將周某告上法庭。去年8月，武昌區法院判決周某向小區物業(yè)公司支付物業(yè)管理費2300余元。宣判后，周某既未申請上訴，也一直拒絕支付物業(yè)管理費。今年8月，小區物業(yè)公司向武昌區法院申請強制執行，武昌區法院向周某下達了強制執行通知書(shū)，周某置之不理。昨日上午，武昌區法院傳喚周某，要求周某履行法院裁決的義務(wù)，但周某表示，他家的事情沒(méi)有得到解決（即被盜案件未破），不繳物業(yè)管理費。武昌區法院于是依法對其作出行政拘留15天的決定。
周某妻子對此憤憤不平，自己家被盜，明明是受害者，反而被拘留。
律師說(shuō)法>>>
不滿(mǎn)物業(yè)業(yè)主可起訴
北京盈科武漢律師事務(wù)所律師郁鴻生解釋?zhuān)灰飿I(yè)公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就必須按合約繳納物業(yè)管理費，不得以任何理由拒繳。小區物業(yè)管理不到位，業(yè)主可以取證，另行起訴物業(yè)公司，而不能作為拒繳物業(yè)管理費的理由。
北京朝陽(yáng)區物業(yè)費強制執行事件
[關(guān)鍵詞]
物業(yè)糾紛 強制執行 選擇性執法 [影響力]
2005年，朝陽(yáng)法院受理了執行案件12000多件，占全市法院執行案件的1/7，位居全市法院第一位。為了使案件盡快執行完畢，朝陽(yáng)法院10月30日對物業(yè)糾紛等案件進(jìn)行了集中強制執行，這種措施在全國尚屬首例。 物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛具有經(jīng)常性與普遍性，業(yè)主常常成為博弈中的弱勢群體。這次強制執行得到了社會(huì )人群重大關(guān)注，輿論幾乎一邊倒的對業(yè)主給予同情，指責朝陽(yáng)法院野蠻執法；而朝陽(yáng)法院以正當法律程序為由辯護，引起了這次強制執行孰是孰非的爭論。 [案情]
2005年10月30日早上，朝陽(yáng)法院對區所屬居民小區開(kāi)始清欠物業(yè)費的行動(dòng)。這次行動(dòng)共出動(dòng)42名執行法官和56名法警，兵分6路前往歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個(gè)小區，采取“堵被窩”方式對57戶(hù)長(cháng)年拒交物業(yè)費的業(yè)主進(jìn)行強制執行。據朝陽(yáng)法院執行庭副庭長(cháng)汪冬介紹，此次行動(dòng)共對12名拒不執行法院判決和4名妨礙公務(wù)人員處以15天司法拘留，并處1000元罰款，另有10名業(yè)主主動(dòng)交納了物業(yè)費，合計1.7萬(wàn)元，其中7人由于拖欠時(shí)間過(guò)長(cháng)而被處以1000元罰款。許多被強制執行的業(yè)主稱(chēng)，拒繳物業(yè)費的原因是物業(yè)公司未能履行其合同義務(wù)。汪冬認為：“可以通過(guò)合法的方式維護自己的權利，他們可以去法院起訴，法院會(huì )按照法律的規定平等地保護當事人的合法權益�！背�(yáng)法院強制執行物業(yè)費的舉動(dòng)引起了社會(huì )各界強烈反響，一時(shí)間京城各大報刊、電視臺都進(jìn)行了相關(guān)報道，新浪、搜狐等門(mén)戶(hù)網(wǎng)站也都轉載了相關(guān)報道，并貼出很多法警強制執行、扣押當事人的照片。這些強烈沖擊人們眼球的照片更是引起了軒然大波。 面對人們對此事的議論，朝陽(yáng)法院于2005年11月2日召開(kāi)了物業(yè)糾紛執行情況的新聞發(fā)布會(huì )。會(huì )上，執行庭庭長(cháng)康長(cháng)慶說(shuō)：“截止到昨天，12名因拒繳物業(yè)管理費而被拘留的被執行人已全部交納了物業(yè)管理費，共78893元，另有38人在我院集中執行之后主動(dòng)交納了物業(yè)費。判決書(shū)一經(jīng)生效就具有法律強制執行力，當事人如不自動(dòng)履行，且進(jìn)入執行程序后仍不履行的，就構成了‘拒不履行’，法院將強制執行并予以相應的處罰。我們還將繼續加大強制執行的力度�！�
各方觀(guān)點(diǎn) î北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵認為，目前業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛主要是因為業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，還有房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商前期遺留的問(wèn)題等。業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位為由來(lái)抵制交物業(yè)費的行為并不明智，因為最后的結果是合同義務(wù)仍必須履行。業(yè)主不滿(mǎn)物業(yè)的服務(wù)可以另外起訴物業(yè)公司，選擇這樣的方式維護自己的權益才是正確的。從公平的角度來(lái)看，大部分的業(yè)主都交了物業(yè)費，不交的人對于已經(jīng)交的大部分人是不公平的，不交的小區對于已經(jīng)交的小區也是不公平的。從這個(gè)角度看，法院的強制執行是為了實(shí)現公平。從法律的角度講，法院的強制執行屬于司法執法，是完全符合法律規定的。但是，從經(jīng)濟的角度來(lái)看，這個(gè)糾紛主要是屬于人民內部矛盾，最好是由業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司通過(guò)協(xié)商來(lái)解決。訴訟方式耗費成本太高，通過(guò)低成本的談判渠道可能收到的效果會(huì )更好。î北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田認為，從業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位為由來(lái)抵制交物業(yè)費的行為可以看出，老百姓往往會(huì )用抵制的方式來(lái)維護自己的權益，而不是積極地去爭取。由于缺乏相關(guān)的法律知識，因此他們也就無(wú)法找到合法、有效的維護自己權益的方式。物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系具有特殊性。業(yè)主是一個(gè)比較寬泛的人群，它與特殊主體如企業(yè)、公司、機關(guān)不同。因此，在解決涉及寬泛人群?jiǎn)?wèn)題時(shí)要考慮日常生活領(lǐng)域，而不能看做一個(gè)簡(jiǎn)單的商品交易關(guān)系。他們往往法制觀(guān)念不強，可能沒(méi)有應訴，作出了判決也不知道怎樣維護自己的權益，不知道訴訟技巧，本可反訴或者上訴的也錯過(guò)了有效時(shí)期。生活中的問(wèn)題很復雜，有的認為自己確實(shí)有委屈，合理不合法的，也有的是無(wú)理也要辯三分。法律是應該嚴守，但不能不管?chē)朗氐男Ч�，法院審判一定要注重效果�?#238;11月3日，《工人日報》發(fā)表郭振清文章《解決物業(yè)糾紛不能僅靠“強制執行”》，文章認為，導致物業(yè)糾紛和業(yè)主欠費的原因十分復雜，政府應進(jìn)一步健全物業(yè)管理規則。 “在當前不少地方業(yè)主與物業(yè)公司矛盾突出、物業(yè)糾紛屢屢發(fā)生、不少業(yè)主欠費的情況下，朝陽(yáng)區法院此舉引起了社會(huì )公眾的高度關(guān)注。 從報道來(lái)看，法院介入物業(yè)費糾紛并強制執行，原因有兩點(diǎn)：一是物業(yè)公司討要物業(yè)費的案件已經(jīng)勝訴，“如果不實(shí)施強制執行，判決書(shū)就成了一張廢紙，法律的尊嚴就會(huì )打折扣�！倍菢I(yè)主即便敗訴也往往拒不執行，法院如果“坐視不管”，勢必影響以后類(lèi)似的審判執行活動(dòng)。況且，此前朝陽(yáng)法院已經(jīng)針對欠費的被執行人發(fā)出了執行公告。這樣看來(lái)，法院的做法無(wú)論從實(shí)體還是程序上都是合乎法律規定的。但此事確實(shí)也引起不少人的擔心甚至質(zhì)疑�？陀^(guān)地說(shuō)，當前導致物業(yè)糾紛和業(yè)主欠費的原因十分復雜，既有開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題，又有物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量問(wèn)題；既有市場(chǎng)機制不健全、業(yè)主對物業(yè)公司缺乏選擇權的問(wèn)題，又有法制建設不完善、糾紛無(wú)法可依的問(wèn)題。顯然，上述問(wèn)題沒(méi)有哪一個(gè)是單靠法院的一紙判決或強制執行所能解決的。盡管有關(guān)法官在強制執行中解釋說(shuō)：“如果對物業(yè)不滿(mǎn)，可以通過(guò)訴訟等法律途徑來(lái)解決，而不應通過(guò)抗衡來(lái)解決�！钡�，我們必須承認，按照現行的有關(guān)物業(yè)管理規定，業(yè)主的維權難度相當大。再加上訴訟活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)性要求、訴訟成本等，都是廣大普通業(yè)主無(wú)法回避的現實(shí)問(wèn)題。 在目前物業(yè)欠費比較普遍的情況下，我們確實(shí)不能把希望完全寄托在訴諸法院以及強制執行上，否則，一方面會(huì )加大司法機關(guān)的負擔，使之面臨訴訟之累、執行之累；另一方面，動(dòng)用法警強制執行的行為也可能加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間本已緊張的關(guān)系，甚至可能導致一些極端事件發(fā)生。 針對類(lèi)似物業(yè)糾紛，相關(guān)方面應盡快規范物業(yè)管理，健全相關(guān)法規，努力從源頭上消除矛盾�！�î11月21日北京日報刊出記者黃秀麗文章《物業(yè)糾紛4成源于開(kāi)發(fā)商 矛盾頻發(fā)豈能不承擔》，文章引用邱寶昌律師的言論，兩害相權取其輕，應選擇首先保護業(yè)主的利益和社會(huì )利益�！啊蓭熐駥毑J為，根據法律規定，前期物業(yè)公司由開(kāi)發(fā)商指定，而很多開(kāi)發(fā)商自己就設物業(yè)公司，雙方之間有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。要理順業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)的關(guān)系，首先應改變開(kāi)發(fā)商和業(yè)主權利義務(wù)不對等的狀況，讓開(kāi)發(fā)商承擔起對前期物業(yè)管理的責任�？梢钥紤]讓開(kāi)發(fā)商承擔前期物業(yè)管理的費用，服務(wù)標準由政府部門(mén)制定。這樣做的好處在于：在經(jīng)濟利益的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商會(huì )竭力避免因商品房質(zhì)量問(wèn)題而發(fā)生物業(yè)糾紛，從而在建房時(shí)就充分考慮房屋質(zhì)量；開(kāi)發(fā)商將積極促進(jìn)業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和業(yè)委會(huì )的成立，從而使業(yè)委會(huì )能行使選聘或者解聘物業(yè)公司的權力。這樣做看起來(lái)對開(kāi)發(fā)商的利益有所損害，實(shí)際上是對社會(huì )公共利益的維護。在開(kāi)發(fā)商的利益與業(yè)主的利益，經(jīng)濟利益與社會(huì )利益發(fā)生沖突時(shí)，兩害相權取其輕，應選擇首先保護業(yè)主的利益和社會(huì )利益�！� 北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松則援引《最高人民法院關(guān)于在執行經(jīng)濟糾紛案件中嚴禁違法拘留人的通知》以及其他條款，指出這起強制執行中違反程序之處，并發(fā)表《建議朝陽(yáng)區人民法院院長(cháng)李新生引咎辭職的公開(kāi)信》，公開(kāi)要求朝陽(yáng)法院釋放被拘留的業(yè)主，并要求朝陽(yáng)法院院長(cháng)李新生引咎辭職�！啊ㄔ涸趫绦薪�(jīng)濟糾紛案件中，不嚴格依照民事訴訟法的規定辦事，以拘留被執行人促使其執行判決的事件，損害了人民法院嚴肅執法的形象，必須認真糾正。為此，特重申如下：一、民事訴訟中的拘留是對妨害民事訴訟的一種強制措施。人民法院在執行中采取這種強制措施，必須十分慎重，只有符合民事訴訟法第一百零二條規定的條件，才可采取拘留措施。二、人民法院根據民事訴訟法第一百零二條的規定決定采用拘留措施時(shí)，應當經(jīng)院長(cháng)批準，作出《拘留決定書(shū)》。五、對在執行經(jīng)濟糾紛案件的判決中違法拘人的，要嚴肅查處，并追究有關(guān)領(lǐng)導和直接責任人員的責任。(《最高人民法院關(guān)于在執行經(jīng)濟糾紛案件中嚴禁違法拘留人的通知》)1、朝陽(yáng)法院執行法官，在并沒(méi)有得到經(jīng)您依法批準后依法制作出的《拘留決定書(shū)》時(shí)，便對這16位業(yè)主采取這種強制措施，程序違法。 2、朝陽(yáng)法院執行法官，以自創(chuàng )的張貼所謂執行公告這一方式取代按法定送達程序送達執行通知書(shū)，程序違法。 3、朝陽(yáng)法院執行法官，在并沒(méi)有得到經(jīng)您批準后依法制作的《搜查令》時(shí)，便強行破門(mén)而入進(jìn)入被執行人住所，程序違法�！� [深度觀(guān)察]
一、業(yè)主為何欠繳物業(yè)費？ 業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾隨著(zhù)中國房市的升溫而加劇。拖欠物業(yè)費，是業(yè)主對物業(yè)公司最直接和有效的博弈手段，因此，因為物業(yè)費之爭進(jìn)入司法程序的案件歷年有增無(wú)減。朝陽(yáng)法院提供的數字表明，2005年該院受理了超過(guò)7000件物業(yè)糾紛案，2004年的這一數字為1898件，而在2002年，僅有194件。 過(guò)去由于受傳統行政主導的影響，糾紛雙方往往更愿意選擇行政方式解決；而物業(yè)管理作為一種商業(yè)化公共事務(wù)管理，傳統行政對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來(lái)越無(wú)能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。 但在法庭上，多數坐在被告位置上的不是物業(yè)管理企業(yè)，而是業(yè)主。公開(kāi)資料顯示，2003年海淀法院共受理192件物業(yè)糾紛案件，僅有11件是業(yè)主訴物業(yè)管理企業(yè)，其余全是物業(yè)管理企業(yè)訴業(yè)主，占到全部案件的94%。2004年前兩月，比例升為99.2%。 物業(yè)公司認為，享受物業(yè)服務(wù)就應該繳納物業(yè)費；而業(yè)主則認為自己被強迫與物業(yè)公司簽約，同時(shí)為縮水的物業(yè)服務(wù)買(mǎi)單是不合理的；而業(yè)主相對物業(yè)又是弱勢群體，在訴訟過(guò)程中面臨相當大的困難，所以只能以拒繳物業(yè)費的方式表示抗議。 這些弱勢因素體現在： 1、作為單個(gè)業(yè)主，無(wú)法獲得有效的原告身份。 “建筑物區分所有權”成為不少業(yè)主的“絆腳石”。其簡(jiǎn)單的解釋是，業(yè)主對于自己的居室享有專(zhuān)有所有權，而對那些綠地、電梯等建筑物附屬設施享有共有所有權。對于社區中的綠地侵占、電梯不通風(fēng)等涉及社區共有財產(chǎn)的問(wèn)題，單個(gè)業(yè)主就無(wú)法以個(gè)人名義出來(lái)主張權益。 在與物業(yè)公司的抗衡中，這成了業(yè)主先天的“軟肋”。物業(yè)公司是為整個(gè)社區服務(wù)的，只有絕大多數社區業(yè)主投票認為它有問(wèn)題，才能對其解聘。只有代表組織，如業(yè)主委員會(huì )能主張社區共有財產(chǎn)的所有權，并且能決定解聘社區的物業(yè)公司。但是現實(shí)的情況不容樂(lè )觀(guān)。北京有2900多個(gè)物業(yè)管理區域，只有400多個(gè)區域成立了業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主的代表組織并沒(méi)有大規模地發(fā)展起來(lái)。 2、業(yè)主維權訴訟成本巨大 小區業(yè)主呈散沙式分布，平時(shí)忙于工作，對業(yè)主委員會(huì )等公共事務(wù)缺乏足夠的關(guān)心；而物業(yè)公司則相對來(lái)說(shuō)要強勢得多。作為組織，物業(yè)公司擁有的資源比單個(gè)業(yè)主更豐富，并且物業(yè)公司有主管部門(mén)，可以對立法進(jìn)行影響；而類(lèi)似物業(yè)價(jià)格的聽(tīng)證會(huì )，基本沒(méi)有物業(yè)代表參加。 “代表者責任”同樣是公共產(chǎn)品，在業(yè)主與物業(yè)矛盾不明顯時(shí)，業(yè)主代表這一身份常被業(yè)主遺忘；而矛盾發(fā)生時(shí)，又很少有人愿意主動(dòng)擔負責任，出現“公共品危機”，更多的人抱的是搭便車(chē)的心態(tài)。而物業(yè)公司還和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系千絲萬(wàn)縷。一項權威統計顯示，目前全國2萬(wàn)家物管企業(yè)中，70%屬于開(kāi)發(fā)商辦的，20%屬于房管所改制或后勤單位改制，純粹意義上的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司僅占10%的份額。大的開(kāi)發(fā)商對政府都能施加某種程度的影響，甚至有的物業(yè)公司的背后就閃現著(zhù)政府部門(mén)的身影。在這種背景下，業(yè)主尋求司法救濟的途徑就非常艱難。 3、業(yè)主選擇訴訟比消極抵制的成本高出很多 首先是業(yè)主組織的難題，其次是立案、審理、判決程序中的諸多難題。法院經(jīng)常以證據不符合采信標準不予立案。多數業(yè)主缺乏專(zhuān)業(yè)的法律知識，不會(huì )留心收集證據；取證對業(yè)主來(lái)講，需要支付金錢(qián)、時(shí)間、精力等巨大成本，而勝訴獲得的補償往往比這些成本還低。秦兵律師曾算過(guò)一筆賬，在一個(gè)有1000戶(hù)業(yè)主的社區內，假設業(yè)主希望更換物業(yè)管理公司，那么他們就要分三步走：成立業(yè)主委員會(huì )、解除與舊物業(yè)公司的委托合同、選擇一個(gè)新的物業(yè)管理公司。在業(yè)主委員會(huì )成員足夠聰明、通曉相關(guān)法律規定、不需要任何報酬、只有一名秘書(shū)、一切事務(wù)相對順利、全部費用均由業(yè)主分攤等等幾乎不可能實(shí)現的前提下，所需時(shí)間及花費為：有訴訟為35個(gè)月，需70萬(wàn)元。即使能夠立案，真正勝訴的業(yè)主也是少之又少。海淀法院統計了近幾年的物業(yè)訴訟發(fā)現，案件審理結果多為業(yè)主敗訴或與物業(yè)管理企業(yè)和解。 業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛從全局角度來(lái)看說(shuō)，是整個(gè)國家在司法和行政系統方面都不適用于現在新的物業(yè)形式。這就造成了當業(yè)主認為待遇不公的時(shí)候，既不知道如何去找到公平公正的信息，也不知道應該去找那個(gè)部門(mén)解決，以什么樣的手段和技巧解決，這是最主要的問(wèn)題。 從法律角度和實(shí)際的情況來(lái)看，業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，實(shí)際上是業(yè)主大會(huì )，或者至少是三分之二與物業(yè)公司的關(guān)系。在這個(gè)時(shí)候，業(yè)主在主張自己權利的時(shí)候成本就非常高，因為他至少要組織起來(lái)；而中國社區與西方社區不同，人與人之間聯(lián)系并不緊密，沒(méi)有政治的、經(jīng)濟的、宗教的共同體概念。 房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范，導致物業(yè)公司替開(kāi)發(fā)商背黑鍋。但物業(yè)公司仍然可以獲利。例如國內常用的建筑維保費整個(gè)5％，20億的銷(xiāo)售貨款，10億的造價(jià)，5％就是巨大的利益。發(fā)展商建了房子，把剩下事情交給物業(yè)公司，物業(yè)公司想要進(jìn)入小區，就必須背這個(gè)黑鍋。中國的物業(yè)管理企業(yè)從一出生那天起就不是純粹的物業(yè)管理機構，它往往將自己當作小區的管理者，因為政府希望它有行政管理的職能，這也是政府常常明里暗里支持物業(yè)的一個(gè)原因。再者就是物業(yè)管理的標準缺乏監督，政府和業(yè)主都沒(méi)有能力對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行全程的量化監督管理，導致物業(yè)公司服務(wù)水準下降。而業(yè)主又難以對物業(yè)服務(wù)下降進(jìn)行舉證。這就是業(yè)主不愿采取司法手段解決物業(yè)糾紛的原因。二、選擇性執法對司法公正造成的損害 法律之手不能伸向法律的灰色地帶，任何以法律名義進(jìn)行的行動(dòng)，必須有清晰的法律邏輯。在面對法律邏輯不清晰的情況時(shí)，執法者應該慎重其態(tài)度。如果似是而非的參照現有法律，對一些爭議事件武斷判斷和執行，那么就很難讓人們不產(chǎn)生“這是選擇性執法”的質(zhì)疑。眾所周知，“選擇性執法”在多數情況下是對公平的有意破壞，因而本身就不具備合法性。即民事執行權是國家民事執行機關(guān)代表國家依一定的法定程序行使的，強制債務(wù)人履行具有強制執行效力的法律文書(shū)所確定的債務(wù)，實(shí)現債權人的債權的一種權力。該定義涵蓋了執行權的特征，主要體現為公權性、強制性、專(zhuān)屬性和獨立性�！案鶕斒氯酥髁x，執行工作也要奉行司法被動(dòng)的原則，而且還要實(shí)行中立原則，法院不能完全站在申請人的角度來(lái)看問(wèn)題�！痹诜ㄖ紊鐣�(huì )中，國家強制力只能介入違反法律尊嚴的活動(dòng)，而不能介入任何一個(gè)利益團體之間的糾紛，也不能讓社會(huì )感覺(jué)是介入這種糾紛。即便是某一個(gè)利益團體集體以行動(dòng)抗議法律本身，而不是依法競選進(jìn)入立法機構去修改法律，政治家也應該盡量避免強力直接介入利益團體之間的糾紛。否則，強制力就有替某一利益團體服務(wù)的嫌疑。就可能造成對應利益團體對法律的不滿(mǎn)、不信任甚至更復雜的社會(huì )心理狀態(tài)。 法律是鋼性的且具有最高的尊嚴。因此，即便是一個(gè)“不合理”判決，只要從法定程序上形成了生效判決，無(wú)論當事人自己是否覺(jué)得“合理”、“合法”，都必須執行，這必須成為社會(huì )的一個(gè)共識。執法本無(wú)過(guò)，強制執行也是司法系統可以采用的手段。問(wèn)題是司法系統的決策者，是從眾多違法不執行生效判決中，按照其目的挑選了一類(lèi)來(lái)安排強制執行。這向社會(huì )發(fā)出的信號，很容易被大眾解讀成法律為物業(yè)公司服務(wù)，而不是為公平和正義服務(wù)。同時(shí)，強制執行的方法是否和被執行案件的標的相當，是否有濫用的嫌疑，是否有濫花納稅人錢(qián)財的嫌疑，也是決策者必須接受人民（通過(guò)人大代表）監督的。對于不動(dòng)產(chǎn)主的和不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的小額債務(wù)，由于其金額相對不動(dòng)產(chǎn)本身微乎其微，其實(shí)可以用凍結其不動(dòng)產(chǎn)的辦法或者凍結其賬戶(hù)、向信用卡等信用機構發(fā)出信用建議甚至直接從被執行人賬戶(hù)強制劃款等方法來(lái)實(shí)現強制執行。而采用警力來(lái)對付小額債務(wù)問(wèn)題，社會(huì )民事糾紛的解決帶來(lái)的負面影響是公認的。 法官水平的參差，自然會(huì )導致一些合法但是不盡合理的判決產(chǎn)生。這些，需要提高法院法官素質(zhì)來(lái)解決。人大對司法的監督力度，也是司法公正與否的要因。國家的司法、執法機構，雖然應該是依法行事，但只要有人的地方，都可能出錯。人大代表的監督能力和監督效果，直接影響到司法、執法機構的水平的提高，和減少、避免違法、枉法裁判的產(chǎn)生，提高判案的水平和質(zhì)量。讓當事人雙方都能理解且滿(mǎn)意的判決越來(lái)越多。 《合同法》賦予合同雙方抗辯權，但目前國內尚無(wú)一起“拒繳合法”的判例。也就是說(shuō)，一個(gè)法律上賦予公民的權利，卻在實(shí)踐中無(wú)法實(shí)現。當民事糾紛的當事人不再相信法律，不再相信司法制度的時(shí)候，他們就會(huì )去尋求其他途徑解決。這種狀況的產(chǎn)生司法部門(mén)難辭其咎。香港的“釘契”（通過(guò)法定程序由債權人向政府不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)提出申請，使得債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)不能過(guò)戶(hù)）制度對不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主的小額經(jīng)濟糾紛的解決，是一個(gè)不錯的方法。甚至“業(yè)主立案法團”（類(lèi)似大陸的業(yè)委會(huì )，但有法人地位）都可以申請對某個(gè)小業(yè)主欠交物業(yè)管理費的“釘契”。 物業(yè)管理費，是某個(gè)業(yè)主依照業(yè)主公約的約定，向其他所有業(yè)主承諾的，支付用于全體業(yè)主共同財產(chǎn)管理、養護的費用。物業(yè)管理企業(yè)如果以訴訟方式向業(yè)主討要物業(yè)管理費，實(shí)際上是業(yè)主大會(huì )的授權行為人。法律并沒(méi)有賦予物業(yè)公司在物業(yè)管理費的收繳糾紛上的主體地位，而是代理地位。這一點(diǎn)，法官并不普遍了解。 目前，對于解決物業(yè)糾紛尚無(wú)法可依，物業(yè)管理條例也是軟性的政策，遇到各種糾紛，只能通過(guò)《民法》或者《刑法》等相關(guān)規定�！吨腥A人民共和國物權法》出臺后，建筑物區分所有權的基本規則可能會(huì )有法可依。 [建言]
本文所述的因物業(yè)管理合同而發(fā)生的強制執行案例，僅是選擇性執法問(wèn)題的一小部分。與此相似的，還有工人，尤其是農民工與雇主間的勞動(dòng)合同、被拆遷戶(hù)與開(kāi)發(fā)商間的補償合同等等，選擇性執法的問(wèn)題都大量存在。選擇性執法破壞的是人們對法治社會(huì )的信心，“法治”之所以為人所推崇，在于他保護公眾利益，違反公眾利益者進(jìn)行制裁，至少應使同做一件事時(shí)人們能夠預期合法經(jīng)營(yíng)收益高于違法經(jīng)營(yíng)收益。然而，選擇性執法恰恰破壞了法律的本意，而法律又賦予他們對違法者進(jìn)行處罰的權力，與此同時(shí)，法律又默認了執法者不執法的權力，實(shí)際上為執法者提供了尋租的機會(huì )。立法工作應當在制度設計上，向杜絕選擇性執法用力。
