從長(cháng)遠來(lái)看,中國房地產(chǎn)的投資特性可能會(huì )逐漸淡化。因投資渠道數量有限,投資房地產(chǎn)是中國富裕人群為數不多的實(shí)際投資方案之一
城鎮化是大家,包括李克強總理在內,普遍熱議且關(guān)注的話(huà)題,中國城鎮人口預計將在20年的時(shí)間內由當前的6.91億飆升至近10億。據國家發(fā)展和改革委員會(huì )原副主任稱(chēng),這一變化將同期帶來(lái)共計4800億~6400億美元的投資額。盡管習近平主席和李克強總理都未曾宣布過(guò)有關(guān)如何實(shí)施本次史上最大規模的人口遷徙的具體規劃,但這不妨礙其他人對中國城鎮化面貌進(jìn)行設想。無(wú)論中國領(lǐng)導層決定走哪條城市化發(fā)展道路,他們都將面臨能源供應、減輕污染、交通網(wǎng)絡(luò )安裝和資金需求等一系列錯綜復雜的問(wèn)題。事實(shí)上,針對后者,中國政府已宣布在2013年增加百分之五十的預算赤字,達到1920億美元,并且期望借此刺激國內消費和城鎮化速度。這一規劃和其他尚未明確的問(wèn)題幾乎必然會(huì )影響中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期走向。
在過(guò)去十年中,房地產(chǎn)行業(yè)一直被視為暴利行業(yè),從房地產(chǎn)公司老板頻頻引領(lǐng)各大財富排行榜就足以看出。隨著(zhù)該行業(yè)的不斷成熟,這種盈利能力會(huì )逐步在長(cháng)期內趨于平均水平。此外,從長(cháng)遠來(lái)看,中國房地產(chǎn)的投資特性可能會(huì )逐漸淡化。因投資渠道數量有限,投資房地產(chǎn)是中國富裕人群為數不多的實(shí)際投資方案之一。過(guò)去10年內房?jì)r(jià)不斷上漲,投資者從中收獲豐厚的投資收益;但是,最近幾年的政策和措施都明顯青睞于供應普通和經(jīng)濟適用住房,以滿(mǎn)足廣大市民的需求,因而,從長(cháng)遠來(lái)看,這種情況可能會(huì )有所改變。因此,德勤人士注意到,為更好地服務(wù)市場(chǎng),并實(shí)現合理的利潤回報率,大多數房地產(chǎn)公司開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)品改良。一方面,為更快實(shí)現營(yíng)業(yè)收益并降低相關(guān)費用,許多房地產(chǎn)公司紛紛增加其所建造的普通和效型房屋比例。另一方面,行業(yè)內領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司開(kāi)始豐富自身的產(chǎn)品線(xiàn),例如建造豪華別墅、養老型地產(chǎn)以及旅游型地產(chǎn),以滿(mǎn)足中國不同富裕階層客戶(hù)的需求,形成多元化產(chǎn)品組合,緩解盈利能力和效率之間的矛盾。
在短期和中期內,另一個(gè)更值得關(guān)注的問(wèn)題是房地產(chǎn)行業(yè)很可能充當了股票投資的替代品——那些不得不面對國內低迷的股市現狀的散戶(hù)投資者已做出這種轉變,這似乎也不難理解。近期國內股市表現不盡如人意(總體上,本地投資者無(wú)法進(jìn)行海外投資)。這意味著(zhù),相比股票,那些擁有資金的投資者更有可能投資房地產(chǎn)。制定貨幣政策的官員在前一年度采取了一系列措施,使人民幣實(shí)現國際化,并簽署大量海外貨幣互換協(xié)議,同時(shí)還增加中國合格投資者方案的廣度和范圍。這些舉措實(shí)施后,將使不論是海外投資者還是國內投資者能更容易、更有效地將資金投入和轉出中國——該過(guò)程也有望緩解中國內部的結構性瓶頸。
自2010年以來(lái),中國幾乎所有房地產(chǎn)公司都曾面臨不同程度的融資限制,由于整體上緊縮的貨幣政策,以及不良的資本市場(chǎng)氣氛,流動(dòng)性水平變得惡化,空置水平高、開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、短期債務(wù)償還能力低。過(guò)去幾年,由于經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮化水平較高,房地產(chǎn)公司實(shí)現快速增長(cháng),并獲得豐厚利潤,從總體上減輕了這種高負債運營(yíng)模式的擔心。但最近盈利能力和經(jīng)營(yíng)效率的下降對房地產(chǎn)行業(yè)整體債務(wù)償還能力造成影響,并使房地產(chǎn)公司之間的績(jì)效差距拉大。大公司成功通過(guò)廉價(jià)的融資渠道獲得了可觀(guān)的收入增長(cháng),而小公司則不得不為生存而苦苦掙扎。這樣,國內市場(chǎng)可能會(huì )更為集中,而中小型房地產(chǎn)公司可能會(huì )成為收購目標,預期交易價(jià)值從1000 萬(wàn)美元到1億美元不等。德勤近期的市場(chǎng)調查顯示,這些收購也更有可能把重點(diǎn)放在資產(chǎn)而非權益上面,且主要集中在一線(xiàn)城市及某些梳城市的商業(yè)地產(chǎn)上。
此外,海外房地產(chǎn)并購活動(dòng)也逐漸興起。房地產(chǎn)公司在近年來(lái)完成許多大規模交易項目,這表明行業(yè)內領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司可能會(huì )加速開(kāi)展其未來(lái)戰略舉措。中國內地房地產(chǎn)公司境外并購交易的目標公司包括設在美國、中國香港、新加坡和澳大利亞等國家(地區)的公司。此外,為進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),少數房地產(chǎn)公司在某些東南亞國家成立了合資企業(yè)。拓展海外市翅帶來(lái)更多不確定性;房地產(chǎn)公司在尋求海外交易時(shí)需要應對可能的政治、經(jīng)濟、貨幣、運營(yíng)和監管風(fēng)險。
短期內,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)前景充滿(mǎn)不確定性,主要因為評論人士無(wú)從判斷政府試圖降溫房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措是否能夠取得成功。若從后見(jiàn)之明的角度看,這些政策似乎已經(jīng)獲得了廣泛的成功,不僅實(shí)現了促使房地產(chǎn)泡沫破滅的目標,而且并未引起任何影響更大的系統性問(wèn)題。同時(shí),這些政策的成功實(shí)施將給政府官員帶來(lái)更多的回旋余地以及信心,使他們能夠在以后對該行業(yè)進(jìn)行調控。