物業(yè)服務(wù)不好怎么辦？因房屋質(zhì)量引發(fā)的問(wèn)題如何處置？公共部位被用來(lái)種菜養雞誰(shuí)來(lái)管？……這些讓業(yè)主苦惱不已的小區問(wèn)題將隨著(zhù)《唐山市物業(yè)管理條例》的施行而解決。記者9日獲悉，備受關(guān)注的《唐山市物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)日前獲河北省人大常委會(huì )批準，將于明年5月1日起正式施行。這是唐山市第一部關(guān)于物業(yè)管理的地方性法規，也是全省繼石家莊后出臺的第二部�！稐l例》的出臺，標志著(zhù)唐山市物業(yè)管理將逐步走上法制化、規范化的軌道。
據了解，1995年以來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革和城市化進(jìn)程加速，唐山市物業(yè)管理行業(yè)得到了較快發(fā)展。截至2012年7月，全市已有注冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)408家，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)對總建筑面積達4763萬(wàn)余平方米的593個(gè)住宅和非住宅物業(yè)項目實(shí)施了物業(yè)管理。
隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理實(shí)踐中也出現了一些不容忽視和亟待解決的問(wèn)題。政府相關(guān)部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間權利義務(wù)不明晰，因物業(yè)質(zhì)量、維修責任、物業(yè)服務(wù)、費用收繳等引發(fā)的物業(yè)管理糾紛日趨增多，有的已經(jīng)影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和居民的日常生活。
唐山市住建局物業(yè)管理處王建亞處長(cháng)介紹，《條例》共計9章79條，明確了相關(guān)部門(mén)、企業(yè)和業(yè)主的權利義務(wù)，對一些長(cháng)期存在卻又難以解決的問(wèn)題進(jìn)行了規范，今后與物業(yè)管理相關(guān)的主體維權將更加方便。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理模式
目前唐山市大多數新建住宅小區和所有老舊住宅區未能做到由業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新建小區多數是由開(kāi)發(fā)建設單位指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者自行組建物業(yè)服務(wù)實(shí)體實(shí)行自建自管；老舊小區多數是由政府管理或者是產(chǎn)權單位對出售后舊公房管理的延續。按照國家《物業(yè)管理條例》規定來(lái)規范唐山市的物業(yè)管理活動(dòng)，不能完全解決實(shí)際問(wèn)題。
因此《條例》第二條提出了“標準物業(yè)管理”和“準物業(yè)管理”兩個(gè)概念，將所有住宅區的管理活動(dòng)均納入物業(yè)管理活動(dòng)中，為業(yè)主提供自愿選擇管理方式的權利空間。同時(shí)，第三條對政府工作提出了要求，并做出了“逐步推行標準管理”、“提倡和保障業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)”的規定。
關(guān)鍵詞：居民委員會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責
按照《物權法》規定，業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)的權利主體。但目前唐山市多數住宅區尚不能做到業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )實(shí)施共同管理，造成業(yè)主權利不能集中體現，物業(yè)管理活動(dòng)不能正常開(kāi)展，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有效溝通，雙方的合法權益難以得到有效保障。
《條例》第十五條至第十九條規定，在小區業(yè)主不能通過(guò)業(yè)主大會(huì )實(shí)施共同管理、未能成立業(yè)主委員會(huì )時(shí)，可以由社區居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責，承擔在小區物業(yè)管理活動(dòng)中的相應權利、義務(wù)；同時(shí)，對代行職責的相關(guān)事宜做出了具體規定。
關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì )代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責
按照《物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同承擔物業(yè)服務(wù)職責。為解決業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同簽訂前的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，《條例》第二十七條規定，可以由業(yè)主委員會(huì )代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責，承擔物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)，逐步創(chuàng )造條件，實(shí)施標準物業(yè)管理，同時(shí)對代行職責的期限等事項做出了規定。
關(guān)鍵詞：物業(yè)收費
目前，唐山市物業(yè)服務(wù)費繳費率僅為50%左右，收費難已成為困擾物業(yè)管理活動(dòng)的瓶頸。為解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)費繳費率相互制約問(wèn)題，《條例》第四十一條規定“物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )收取”，嘗試建立一種新的收費機制，即可以由業(yè)主委員會(huì )收取費用，然后根據管理服務(wù)實(shí)際情況、業(yè)主滿(mǎn)意程度、專(zhuān)業(yè)單位評價(jià)，按照一定比例定期撥付物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，《條例》第四十三條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取額外費用，委托單位應當根據雙方約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)費用。
關(guān)鍵詞：質(zhì)量保修金
相當一個(gè)時(shí)期以來(lái)，開(kāi)發(fā)建設期間遺留的質(zhì)量問(wèn)題以及保修責任不落實(shí)問(wèn)題，侵害了業(yè)主的權益。同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)建設單位將自身的責任轉嫁給物業(yè)企業(yè)，增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修量，因質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛也影響了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系，不利于物業(yè)管理活動(dòng)的開(kāi)展。
為強化開(kāi)發(fā)建設單位的保修責任，《條例》第六十條規定，新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度，具體保修標準按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》執行。建設單位在新建住宅物業(yè)保修期起始日之前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門(mén)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理區域
《條例》第五十二條對物業(yè)管理區域內禁止的行為做出了明確規定。諸如擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備及附屬設施；私圈、私占、私建停車(chē)場(chǎng)地；侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木，損壞園林設施；違反規定燃放煙花爆竹；違反規定飼養動(dòng)物等多種行為都是應當禁止的。
同時(shí)《條例》第七十二條規定，單位或者個(gè)人違反本條例第五十二條規定的，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照職責分工依照相關(guān)法律、法規、規章的規定予以查處；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理；給他人造成損害的，依法承擔民事責任。
關(guān)鍵詞：小區車(chē)輛停放
對于小區停車(chē)，《條例》第五十三條規定，物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位，應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要，對車(chē)庫、車(chē)位的處分情況應當予以公布。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫、車(chē)位出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。
同時(shí)，《條例》對需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置車(chē)位停放車(chē)輛的情況進(jìn)行了規定和說(shuō)明。
《條例》第七十條規定，建設單位違反第五十三條規定，不公布物業(yè)管理區域內規劃的車(chē)庫、車(chē)位的處分情況的，給予警告；未首先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要，將車(chē)庫、車(chē)位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，給予警告并責令限期改正；逾期不改正的，沒(méi)收違法所得，并可處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。
