7月21日，北京城遭遇61年來(lái)最兇猛、最持久的一次強降雨。暴雨考驗市政系統的同時(shí)，也對各個(gè)房地產(chǎn)項目的建筑設計質(zhì)量進(jìn)行了一次徹底的檢驗。最近一段時(shí)間，我國一些北方地區連降大到暴雨，“暴雨來(lái)襲，你家漏水了嗎？”此類(lèi)帖子旋即成為諸多社區論壇中的焦點(diǎn)話(huà)題。降雨所引起的住宅滲漏水問(wèn)題層出不窮，輕則墻體發(fā)霉、脫皮，重則“屋外下大雨，屋內下小雨”，被網(wǎng)友戲稱(chēng)為“漏脆脆”。
業(yè)內專(zhuān)家表示，我國相關(guān)標準對于住宅防水均有詳細規定，而在天災面前，數量眾多的樓盤(pán)遭遇“水禍”，出現滲漏水，導致住宅原有的遮風(fēng)避雨功能失靈，不免讓業(yè)主對包括防水質(zhì)量在內的工程質(zhì)量打個(gè)問(wèn)號。記者探訪(fǎng)島城樓盤(pán)現狀，雖然我市市政管網(wǎng)排水功能強大，但購房者在買(mǎi)房時(shí)，對防水排水等設計環(huán)節仍不容忽視。
墻體滲漏成住宅通病
連日來(lái)，北京、河北、天津等我國一些北方地區普降大到暴雨，大量住宅出現不同程度的滲漏水,和年限較短的新房相比，一些年代較久的二手房更是經(jīng)歷了嚴重的質(zhì)量危機。
7月島城也曾經(jīng)歷一場(chǎng)突如其來(lái)的大雨，在考驗島城道路交通與市政管網(wǎng)的同時(shí)，也考驗了島城一些危舊老房的承受能力。記者走進(jìn)高苑路、膠州路、無(wú)棣二路等處的老樓發(fā)現，樓內的許多墻壁都已經(jīng)開(kāi)裂，有的裂縫甚至能一眼望到外面，在一些居民家中像這樣的貫穿性裂縫也并不少見(jiàn)。記者剛一開(kāi)門(mén)便有一塊直徑20厘米的白色墻皮掉在地上，抬頭一看，多處墻壁已經(jīng)沒(méi)有了白色的墻皮，露出里面的水泥。
除了這些年代久遠的老舊房，就是一些剛剛交付入住的小區也是備受漏雨困擾。上月李滄區一新盤(pán)交付時(shí)，業(yè)主們一看傻眼了，本來(lái)是滿(mǎn)懷憧憬去收房的，可一進(jìn)門(mén)就傻了眼——客廳的屋頂漏了，廳中間是一大灘水漬，亮堂堂地足以映出自己高大的身影。此外，臥室和衛生間也都有漏水的情況，對此業(yè)主們很是氣憤。一地下商戶(hù)更是氣不打一處來(lái)，偌大的場(chǎng)地內全部是水，幸好貨品還沒(méi)擺進(jìn)去，否則后果不堪設想。
另外，浮山后一封閉物業(yè)小區本是該片區內品質(zhì)較高的一個(gè)小區，但入住三四年后就開(kāi)始陸續出現墻面滲漏的問(wèn)題，業(yè)主們?yōu)榇丝嗖豢把�。如今距離交付已經(jīng)六七年了，過(guò)了5年的保修期�！皠倓偝霈F問(wèn)題的時(shí)候開(kāi)發(fā)商積極性還挺高，但一直也沒(méi)有根治滲水這個(gè)老毛病，一下雨我們就犯愁，多虧有業(yè)委會(huì )出面和開(kāi)發(fā)商溝通�！�
青島科威國際不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理孫杰表示，一場(chǎng)大雨過(guò)后，各處二手房的建筑質(zhì)量也暴露在市民面前。不僅一些老舊小區，甚至一些剛建成不久的次新二手樓盤(pán)也遭遇了滲水的煩惱。他還介紹說(shuō)，雨季正是選購二手房的好時(shí)機，購房者可以清晰地看到房屋質(zhì)量是否存在問(wèn)題。
別墅下躍部分漏水最嚴重
這次暴雨中，除了普通住宅外，還有部分高端樓盤(pán)甚至是別墅遭遇漏水，別墅項目下躍部分尤為嚴重。北京一高端項目在雨后共有40多戶(hù)業(yè)主家中進(jìn)水，主要是別墅下躍及洋房的底躍，經(jīng)過(guò)排查，進(jìn)水的原因是項目所在區域的市政管網(wǎng)飽和，小區外圍大市政排水系統無(wú)法將小區降雨迅速排出，外圍市政水位高于園區水位，導致雨水倒灌，在園區各類(lèi)排水設備設施全面啟動(dòng)的情況下，仍無(wú)法滿(mǎn)足園區排水所需。
業(yè)內人士表示，暴雨除了考驗樓盤(pán)質(zhì)量，還考驗了各小區物業(yè)管理水平及開(kāi)發(fā)商的應急預案是否完善。從客觀(guān)因素來(lái)看，部分樓盤(pán)所處地勢低洼、市政排水系統不完善等因素導致“內澇”，使得不少樓盤(pán)被淹。不過(guò)，此次暴雨更大程度上反映出不少樓盤(pán)存在的內在問(wèn)題和原因。首先，一些項目的排水系統、防水系統沒(méi)有嚴格按照規范標準進(jìn)行設計，導致暴雨時(shí)無(wú)法正常排水，墻體出現滲漏；其次是小區物業(yè)管理上的問(wèn)題，這也是最核心問(wèn)題。
◆專(zhuān)家解讀
防水排水設計不容忽視
盡管暴雨屬于自然不可抗力，但如此多的樓盤(pán)遭遇“水禍”，就不能簡(jiǎn)單歸結為天災原因，房屋的設計及質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)的服務(wù)態(tài)度都需要深刻檢討。中國建筑防水協(xié)會(huì )信息中心主任王旭表示，防水質(zhì)量是工程質(zhì)量的一部分，出現滲漏水表明住宅質(zhì)量存在一定問(wèn)題，或者存在一定的質(zhì)量安全隱患。一般講，遮風(fēng)避雨是住宅的最基本功能。
那么住宅防水達到何種標準算質(zhì)量過(guò)關(guān)？2002年6月實(shí)施的國家標準《屋面工程質(zhì)量驗收規范》（GB50207-2002）規定，屋面工程應根據建筑物的性質(zhì)、重要程度、使用功能要求以及防水層合理使用年限，按不同等級進(jìn)行設防。各種類(lèi)型工程的防水均有相應技術(shù)規范，根據不同級別，防水有不同的構造做法。而按照現有的住宅防水標準，嚴格依照相應標準規范去做，保證施工質(zhì)量。
談到滲漏水成為眾多樓盤(pán)通病的原因，王旭分析指出，防水成本在整個(gè)工程開(kāi)發(fā)成本中僅占1%-2%左右，占比較低。一些住宅屋頂出現嚴重滲漏水，可能因為設計時(shí)未考慮一定的坡度、沒(méi)有做防水墊層或者使用質(zhì)量低劣的暴露式防水卷材等，在設計、材料、施工以及后期維護等各環(huán)節做得不達標。而這么做的一個(gè)后果是，一些開(kāi)發(fā)商40%~60%的住宅維修資金都花在了治理滲漏水上，為此付出了代價(jià)，也逐漸引起了開(kāi)發(fā)商的注意與重視。
房屋的工程質(zhì)量一直是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，記者從青島市城鄉建設委了解到，早在2006年我市就出臺規定，住宅工程竣工驗收前必須進(jìn)行分戶(hù)驗收，即對每一戶(hù)室內及公共部位進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的驗收，每一間新房子都將有自己的質(zhì)量驗收記錄。2008年再次修訂完善分戶(hù)驗收辦法，更是要求《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收記錄》應作為《住宅工程質(zhì)量保證書(shū)》的附件，在房屋交付時(shí)一并交給住戶(hù)。
為切實(shí)解決外墻外窗滲漏難題，青島于2008年開(kāi)始在住宅工程中推行外墻外窗淋水試驗，自主研發(fā)現場(chǎng)噴淋檢測儀器設備，編制檢測實(shí)施細則。所謂外墻外窗淋水試驗，就是在外窗安裝、外墻施工結束后，由建設單位組織對全部外墻外窗進(jìn)行模擬暴風(fēng)雨狀態(tài)的淋水試驗，存在滲漏問(wèn)題得不到徹底解決的，不得組織竣工驗收。
◆律師支招
暴雨損失誰(shuí)買(mǎi)單
近日的強降雨使得部分樓盤(pán)的質(zhì)量問(wèn)題浮出水面，那么暴雨究竟會(huì )引發(fā)怎么樣的房屋糾紛呢？誰(shuí)該為強降雨造成的房屋損失買(mǎi)單呢？本報特邀山東青港律師事務(wù)所主任桑壽增為讀者一一解讀。
嚴重影響居住可解除合同
桑律師說(shuō)，房屋質(zhì)量合格是開(kāi)發(fā)商交房的一個(gè)硬性規定，開(kāi)發(fā)商所交付的房屋必須是安全的，合格的，不存在裂縫、滲漏甚至是滴漏等情況，而且房屋防水也是一個(gè)重要問(wèn)題。
對業(yè)主來(lái)說(shuō)，一旦出現房屋質(zhì)量糾紛。首先，可要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修復。根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內，出賣(mài)人應當承擔修復責任；出賣(mài)人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔。
其次，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
租賃糾紛也應提前預防
桑律師還提到了大家容易忽略的承租房，承租房屋存在各種缺陷或年久失修是承租人在租賃房屋時(shí)經(jīng)常遇到的問(wèn)題，平常我們雖然知道有這些問(wèn)題，但并不會(huì )過(guò)多地關(guān)注或者解決。但一旦大雨來(lái)臨，因暴雨引發(fā)的租賃糾紛也會(huì )隨之而來(lái)。
至于誰(shuí)該承擔責任，桑律師告訴記者，根據合同法第二百二十條和二百二十一條的規定，出租人負有對租賃物進(jìn)行維修的義務(wù)，但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長(cháng)租期。
另外，合同法還規定，因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現合同目的的，承租人可以解除合同。
不過(guò)，律師提醒租房者，法律對租賃義務(wù)也做了明確的規定，承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
維權小貼士
1.購房人在購房前要求開(kāi)發(fā)商提供小區的規劃，并要求開(kāi)發(fā)商對小區的排水設施和樓房的防水作出解釋和說(shuō)明。
2.維權、證據固定要及時(shí)。發(fā)現房屋漏水等情況時(shí)，要在第一時(shí)間對現場(chǎng)進(jìn)行保護，固定相關(guān)的證據，進(jìn)行拍照或攝像。
3.制作損失清單。因房屋漏水導致財產(chǎn)損失的，業(yè)主可制作詳細的財物損失清單，也可請評估公司對所損失的財物進(jìn)行評估。
4.購房合同約定要明確。解決房屋質(zhì)量問(wèn)題，購房合同是最有效的武器。購房人在簽訂購房合同時(shí)要將房屋質(zhì)量要求白紙黑字地寫(xiě)進(jìn)合同中，對出現房屋漏水、墻體滲水、上下水管道阻塞等情況進(jìn)行違約責任約定。
