連日降雨讓全國各地的不少小區遭了殃：有的地方幾十戶(hù)人家同時(shí)被淹，墻體積水滲漏、電梯灌水停用……誰(shuí)來(lái)負責，誰(shuí)來(lái)出錢(qián)解決這些問(wèn)題？
不久前，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )有關(guān)人士表示，北京“7·21”特大自然災害中，很多小區的公用部位，如樓頂、樓體、電梯等出現了漏雨、滲水、積水等問(wèn)題�！氨┯暝斐傻姆课萋┯陮倬o急情況，可以不用經(jīng)過(guò)小區2/3以上業(yè)主同意等程序，應急使用住宅專(zhuān)項維修資金維修房屋建筑。
其實(shí)，2009年年底出臺的《北京市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》，已把嚴重漏水、電梯故障等問(wèn)題列為緊急情況，為其開(kāi)辟“綠色通道”。然而政策出臺幾年來(lái)，還是有很多看起來(lái)符合情況的小區，至今沒(méi)用上這筆錢(qián)。
按理，每個(gè)業(yè)主都應繳納住宅專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“維修資金”），用于日后房屋“養老”。但目前全國累計的維修資金金額到底有多少，卻很少有人說(shuō)得清。中國青年報記者查閱公開(kāi)資料得知，截至今年6月30日，北京市累計歸集維修資金314.93億元；上海市累計歸集超過(guò)290億元；深圳67億元、廣州58億元、哈爾濱12億元、合肥42億元、長(cháng)沙80億元……僅記者能夠查到公開(kāi)資料的17個(gè)城市的數據總額，已超過(guò)1000億元。但很少有業(yè)主清楚，這項和自身權益息息相關(guān)的錢(qián)，應該如何使用，如何查詢(xún)，如何監管？
過(guò)去多年間，這筆巨額資金還曾經(jīng)出現過(guò)諸多“糊涂賬”，很多時(shí)候看來(lái)政策已“說(shuō)清楚”了，但業(yè)主們還是感覺(jué)“糊涂”。
“漏頂聯(lián)盟”的困惑
北京市昌平區王府溫馨公寓業(yè)主葉秋（化名）說(shuō)，7月21日那天，她家“到處都用盆接水”，墻上有好幾條被水泡開(kāi)的裂縫，臥室的頂燈燈罩里至今留有積水，“這個(gè)燈一旦漏電，后果不堪設想”。
她是1997年入住該小區的首批業(yè)主，住在六層樓的頂層。入住次年，葉家就開(kāi)始漏水，“十多年來(lái)沒(méi)間斷過(guò)”。葉秋說(shuō)，剛開(kāi)始物業(yè)會(huì )派人來(lái)免費維修，修完用一陣子，還會(huì )再漏，就再請人來(lái)修。后來(lái)，請物業(yè)補漏還要收費。這個(gè)小區漏雨的不止一家，以致葉秋和另外幾棟樓的頂層住戶(hù)一起，組成了所謂的“漏頂聯(lián)盟”。
這種情況能否申請維修資金？葉秋認為，自家漏水是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)的責任，不該動(dòng)用維修資金，即使要動(dòng)用，她也不知能不能用，該怎么用。
該小區法政王府物業(yè)公司的經(jīng)理告訴中國青年報記者，小區防水工程竣工于2000年，早已過(guò)了保修期（保修期3～5年）�，F在解決漏水問(wèn)題，就應從業(yè)主共有的維修資金中支取。以前這個(gè)小區的17號樓漏水，物業(yè)就支取過(guò)該樓的維修資金，更新了樓體防水層。但是現在漏水的幾棟樓如16號樓等，沒(méi)有辦法支取維修資金，“有的業(yè)主買(mǎi)房時(shí)沒(méi)繳納這筆錢(qián)，整棟樓的24個(gè)住戶(hù)里，只有8戶(hù)交過(guò)，所以錢(qián)取不出，（維修）這事兒就卡在資金上�！�
為什么同一筆錢(qián)，有些人交了，有些人沒(méi)交？使用維修資金要經(jīng)過(guò)哪些程序？對這些事，大多數業(yè)主都弄不清楚，甚至一些基層政府部門(mén)也搞不明白。
北京市昌平區新康園小區竣工于2003年，其中有6幢樓是32層塔樓，但這幾棟高層住宅的電梯經(jīng)常發(fā)生故障。一位住在8層的居民告訴記者，她這幾年來(lái)一直爬樓梯上下，“我住得低，還算好的，住在樓上的更麻煩”。另一位住在28層的居民說(shuō)，老人和孩子出行最讓人擔心。
為了修電梯，這里的業(yè)主一直在多方維權。2011年秋天，昌平區回龍觀(guān)鎮政府為維修新康園小區的電梯發(fā)了兩份文件。文件里寫(xiě)明，由鎮政府墊資修電梯。目前負責牽頭協(xié)調此事的是回龍觀(guān)鎮副鎮長(cháng)黃俊。
為何申請一個(gè)小區的維修資金修電梯，竟由政府出面，墊資進(jìn)行？
黃俊告訴中國青年報記者，新康園小區為修電梯的事折騰了幾年，去年鎮政府通過(guò)開(kāi)會(huì )總算“找到了可用的工作途徑”，這個(gè)途徑就是申請維修資金。為此，他們請來(lái)北京市房屋安全鑒定總站進(jìn)行檢測，“他們給出了161萬(wàn)元的報價(jià)”。按照這個(gè)報價(jià)，經(jīng)過(guò)招投標確定公司后，新康園小區的電梯于今年6月修完。修電梯的資金，由回龍觀(guān)鎮政府墊資40多萬(wàn)元，剩下的100多萬(wàn)元還沒(méi)支付給維修公司。目前，申請維修資金的材料還沒(méi)報上去，這161萬(wàn)元沒(méi)批下來(lái)，鎮政府的錢(qián)暫時(shí)拿不回來(lái)。
電梯都修完了，政府也墊了錢(qián)，但申請還沒(méi)進(jìn)行，萬(wàn)一維修資金批不下來(lái)怎么辦？對此，黃俊表示，他并不清楚維修資金的具體申請流程，“反正不可能批不下來(lái)。要不然政府墊的錢(qián)怎么辦？”
維修資金申請“九步走”
并非所有小區都為維修資金犯難，全國各地均有小區成功申請維修資金的案例。北京市住房資金管理中心提供的數據顯示，截至今年6月，全市共有796個(gè)小區使用商品住宅專(zhuān)項維修資金2.84億元。
成功申請到維修資金的小區，具體如何操作？北京市朝陽(yáng)區新天第家園業(yè)委會(huì )主任張大憲說(shuō)，該小區已用過(guò)3次維修資金。第一次用于改造小區水箱，第二次用于大修電梯，第三次用于小區的防水改造�！叭ツ甏笥赀^(guò)后，超過(guò)一半的住戶(hù)家漏水，我們用維修資金找專(zhuān)業(yè)公司做了防水和外墻改造，今年完成了，扛過(guò)了大雨�！�
據張大憲介紹，新天第小區申請使用維修資金的流程分九步。
第一步，小區物業(yè)公司就需要維修的項目向業(yè)委會(huì )提出報告，業(yè)委會(huì )討論是否應使用維修資金。
第二步，業(yè)委會(huì )認為該項目確需動(dòng)用維修資金后，由物業(yè)公司把項目報送至區建委指定的鑒定中心審核。審核內容分3部分：第一，能不能用。包括項目是否適用于維修資金的使用范圍，是否應建議由開(kāi)發(fā)商負責。第二，有沒(méi)有資格用。包括小區的維修資金是否全部歸集到位，維修項目是否過(guò)了保修期。第三，能用多少錢(qián)。由區建委的物業(yè)管理科住宅小區管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“小區辦”）根據小區維修資金的數量與物業(yè)公司的初步預算申請進(jìn)行平衡。與此同時(shí)，小區內成立由業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主代表組成的三方工作組，在小區內向業(yè)主宣傳公示。
第三步，工作組組織招投標，確定預算和具體施工方案，選定施工隊。
第四步，工作組將施工單位的預算和方案上報給政府指定的資金審核部門(mén)進(jìn)行財務(wù)審計。如果批復的金額和公司金額不一致，根據審計結果，要求施工單位修改預算。
第五步，工程預算通過(guò)審計之后，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，將“決定在某事項上使用專(zhuān)項維修資金”事宜，向業(yè)主說(shuō)明。
第六步，動(dòng)用維修資金的決議經(jīng)業(yè)主大會(huì )通過(guò)后，需要做資金分攤表。也就是說(shuō)，把即將維修的項目資金總額，按每戶(hù)業(yè)主的房產(chǎn)面積進(jìn)行分攤，算出每一戶(hù)業(yè)主的份額。比如，同一小區內住宅為200平方米的業(yè)主分攤2000元，鄰居是100平方米的，分攤1000元，以此類(lèi)推，這個(gè)明細表，需讓每一戶(hù)業(yè)主簽字同意。
第七步，拿著(zhù)業(yè)主委員會(huì )的通過(guò)決議（第一步），建委指定的鑒定部門(mén)的蓋章審核（第二步），財政審計部門(mén)的蓋章審核（第四步），業(yè)主大會(huì )的通過(guò)決議（第五步），經(jīng)三分之二業(yè)主簽字同意的資金分攤表（第六步），共5項，去找北京市屬房屋資金管理中心拿一張蓋章的單據。
第八步，拿著(zhù)房屋資金管理中心蓋章的單據（第七步），小區業(yè)委會(huì )在銀行備案的3個(gè)章（業(yè)委會(huì )公章、正副主任人名章）與施工單位的合同副本，去該小區維修資金存儲的銀行。銀行核對撥款總數（以政府財務(wù)審計數為準），為業(yè)委會(huì )開(kāi)一個(gè)維修資金的專(zhuān)用賬戶(hù)（專(zhuān)款專(zhuān)用，不得取現，只能劃撥，不經(jīng)同意不得挪用），將指定數額的錢(qián)從小區維修資金存款賬戶(hù)撥到此專(zhuān)用賬戶(hù)。
第九步，由銀行根據業(yè)主委員會(huì )要求和合同規定，將錢(qián)款分批分期直接劃撥給施工單位，就此開(kāi)始維修。按規定，這筆錢(qián)不是全額一次性發(fā)放，一般首次發(fā)放款項總額的60%～70%，經(jīng)工作組驗收后，通知銀行撥第二次款項，約占總額的25%～35%，維修工程結束，直到質(zhì)保期過(guò)后撥付尾款，約占總額的5%。工作組負責工程質(zhì)量監督、控制（電梯由施工單位找國家指定的安監部門(mén)監督）。
很多業(yè)主認為申請維修資金程序繁瑣、復雜。一些沒(méi)有經(jīng)驗和專(zhuān)業(yè)知識的物業(yè)公司，對“三分之二的業(yè)主簽字同意”一項更是一籌莫展，稱(chēng)其“難度不亞于人口普查”。
一位物業(yè)公司負責人表示，“每個(gè)住戶(hù)分攤的金額都要算好，還要讓他們簽字，可是有些業(yè)主把房子出租了，怎么找戶(hù)主？這太難了�！�
服務(wù)于新康園小區的陸凱物業(yè)公司經(jīng)理王占山告訴本報記者，物業(yè)公司里“沒(méi)有跑這方面的工作人員�！边@段時(shí)間，為了準備申請所需的資料和文件，對每戶(hù)分攤費用進(jìn)行測算，王占山專(zhuān)門(mén)聘請了一個(gè)經(jīng)濟師，“每個(gè)月工資1萬(wàn)元�！�
在張大憲看來(lái)，其實(shí)整個(gè)流程不算繁瑣，唯一可能麻煩的，就是第六步做資金分攤表，“做資金分攤表需要進(jìn)行一些專(zhuān)業(yè)培訓，找經(jīng)濟師也未必懂行。這件事需要那些已經(jīng)弄明白的人，去幫助那些還不熟悉的人，做得快，兩天就能完成�！�
各方說(shuō)法無(wú)法統一
既然有的小區有經(jīng)驗，也能拿出具體“攻略”，申請維修資金還有什么難處？
一位不愿透露姓名的業(yè)委會(huì )主任告訴本報記者，上述步驟看起來(lái)嚴謹全面，實(shí)際執行中經(jīng)常遇到“意外”，“有一次我們小區想啟用維修資金，先打電話(huà)去建委指定的鑒定中心詢(xún)問(wèn)，對方開(kāi)口就說(shuō)，我們最近很忙，等一個(gè)月再說(shuō)�！�
這位業(yè)委會(huì )主任認為，政府指定鑒定中心做鑒定，指定審計公司做審計，其實(shí)是一種壟斷，產(chǎn)生的鑒定費和財務(wù)審計費，都要從業(yè)主繳納的維修資金或物業(yè)費里出，而且這錢(qián)必須得花，“拿著(zhù)大家的錢(qián)，官腔還這么大！”
在他看來(lái)，新天第小區是北京市多項政策的“試點(diǎn)”小區，因此進(jìn)行得比較順利，其他普通小區要申請維修資金，任何一個(gè)“意外”都會(huì )拖慢進(jìn)程�！叭ド暾埦S修資金的小區，其能力和人脈很重要。比如在財務(wù)審核上，卡得緊些還是放得松些，對小區影響很大�！�
而且，在許多具體問(wèn)題上，“專(zhuān)業(yè)人士”們的說(shuō)法也不一致。
北京盛德恒通物業(yè)公司總經(jīng)理王中秋從業(yè)多年，其公司所在的多個(gè)小區成功使用過(guò)維修資金，熟悉這套流程。他所說(shuō)的步驟與張大憲所說(shuō)基本一致，又有不同。
誰(shuí)負責維修過(guò)程中的組織、協(xié)調、監督？在王中秋看來(lái)，應由物業(yè)公司負責。而在張大憲看來(lái)，應由三方工作組負責。在2009年年底出臺的《北京市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）中，政策鼓勵引入第三方監督。
誰(shuí)負責項目驗收？王中秋認為是建委負責驗收，也同時(shí)起到監督作用。但張大憲認為，建委不負責驗收，由小區工作組驗收。
王中秋和張大憲認為，回龍觀(guān)鎮為新康園小區修電梯的做法，存在“先斬后奏”，難以保證他們能申請到足額資金。
但是，《辦法》中明文規定，屬于緊急情況的維修，應在工程結束、驗收合格后，再由物業(yè)公司提出申請。
《辦法》中規定了5種緊急情況。2010年5月，北京市建委印發(fā)《北京市住宅專(zhuān)項維修資金使用審核標準》，其中界定的緊急情況變?yōu)?種。
為何政策與人們的理解存在諸多偏差？北京市盛廷律師事務(wù)所律師畢文強說(shuō)，1992年5月，有關(guān)部門(mén)開(kāi)始對這筆資金作出原則性規定，至今已有20年，其間,政策持續調整、修改，發(fā)放文件紛繁復雜，1998年商品房成為住宅的主要形式以后，這筆資金越來(lái)越受到重視；2008年，政府將公共維修基金改為“住宅專(zhuān)項維修資金”。除了政策上的調整，現實(shí)中這筆資金的使用也經(jīng)常出現漏洞，即使是“物業(yè)專(zhuān)家”、“業(yè)主專(zhuān)家”也不一定熟悉，絕大多數業(yè)主對此更是茫然無(wú)知，無(wú)所適從。
業(yè)主、專(zhuān)家、媒體曾多次質(zhì)疑，維修資金“交錢(qián)時(shí)沒(méi)商量、用錢(qián)時(shí)說(shuō)不清”。在畢文強看來(lái)，這一方面是由于相關(guān)業(yè)主對政策宣傳、相關(guān)規定了解不夠，另一方面，在執行中也確實(shí)存在著(zhù)許多現實(shí)困難。
曾經(jīng)算出諸多“糊涂賬”
北京市是所有城市中對維修資金使用情況公布得最詳細及時(shí)的。最新數據顯示，目前北京市累計歸集維修資金314.93億元，共有796個(gè)小區使用維修資金2.84億元，涉及電梯、屋面防水等2783個(gè)項目。人們想知道，這兩億多元具體花到哪些和項目上，能否公示？但記者就這一問(wèn)題約訪(fǎng)相關(guān)部門(mén)，對方拒絕接受采訪(fǎng)。
從已公布的情況來(lái)看，截至去年年底，西安市歸集了55億元維修資金，使用僅1386萬(wàn)元；截至去年8月，武漢市歸集近50億元資金，使用約5000多萬(wàn)元；截至去年8月，浙江省麗水市歸集總額超過(guò)1億元，使用僅20多萬(wàn)元，截至今年1月，天津市歸集145.4億元，使用僅7753.5萬(wàn)元……國內大多數城市已使用的維修資金只占歸集總額的不到1%。
數以?xún)|計的資金沉淀、閑置在政府的賬戶(hù)里，對業(yè)主意味著(zhù)什么？
2006年，北京市開(kāi)始試點(diǎn)：如果小區業(yè)主同意，可將這筆錢(qián)劃轉至小區分賬戶(hù)。新天第小區就是試點(diǎn)中第一個(gè)劃轉出來(lái)的小區。張大憲說(shuō)，在劃轉之前，全市維修資金都存在政府指定的光大銀行，利率按活期計算，約為0.72。小區把這筆錢(qián)劃轉出來(lái)后，可以改變增值方式，“這700多萬(wàn)元不可能短期用完，我們設定一筆錢(qián)用于應急，其余的有些存成一年定期存款，有些存成三年定期存款，利息就是原來(lái)的數倍�！钡饺ツ昴甑�，新天第小區的維修資金由700多萬(wàn)元，變成近1000萬(wàn)元。
當時(shí)北京海淀區太月園小區業(yè)委會(huì )主任王嘉吾也算了筆賬，該小區維修資金總額超過(guò)3000萬(wàn)元，按活期利率計算，一年下來(lái)利息收益20萬(wàn)元左右。如果把總額的10%存為一年定期存款，20%存為三年定期存款，70%存為五年定期款，每年利息超過(guò)150萬(wàn)元。為此，太月園小區也將資金劃轉出來(lái)。
全國多年來(lái)數以?xún)|計的維修資金存在政府賬戶(hù)里，為何不“理財”？2006年9月以后，在北京市人大代表、政協(xié)委員和大量業(yè)主的質(zhì)疑聲中，北京市將維修資金年息從0.72%調整到3%。
圍繞著(zhù)維修資金，還有許多“糊涂賬”。
2006年，廣州市12個(gè)小區業(yè)主委員會(huì )聯(lián)合維權稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司挪用維修資金。此后公布的廣州市房管局數據顯示，1999年至2006年6月，廣州市該項資金歸集額應為37.8億元，實(shí)收14.13億元。此后，福州、深圳等多地也陸續出現維修資金被侵吞的案例。
畢文強律師認為，目前專(zhuān)項維修資金主要面臨的問(wèn)題有：第一，開(kāi)發(fā)商侵占維修資金的情況突出。這筆錢(qián)本不該由房地產(chǎn)商管理，但現實(shí)中不少房地產(chǎn)商將其與房款捆綁收取，延時(shí)上繳，將部分資金挪作他用。第二，專(zhuān)項維修資金歸集到政府部門(mén)后，在使用的具體程序上需要進(jìn)一步規范。國內很多地方對這筆資金的收益如何使用還是一筆糊涂賬。第三，目前申請使用這筆資金的程序和審批極為復雜，政府方面比較謹慎；而在業(yè)主共同決定時(shí)也會(huì )出現不一致的地方，從而導致實(shí)際上較難動(dòng)用。
還有一些地方，出現了另一種“糊涂賬”：據新華社2010年報道，國家已明確規定小區電梯更新費由維修資金支出，但安徽淮南出臺了一條地方法規，要求當地所有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房前必須繳納每部25萬(wàn)元的“首次電梯更新費”，不交錢(qián)不發(fā)房屋預售許可證。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認為，目前維修資金存在種種問(wèn)題，關(guān)鍵在于“不透明”：“維修資金涉及使用的過(guò)程中可能出現各種問(wèn)題，業(yè)主少繳了、開(kāi)發(fā)商少繳了、使用不規范了，但歸結起來(lái)還是要透明，只有完全透明，政策才能到位�！�
他建議政府應將信息“全面上網(wǎng)”：“切入點(diǎn)、突破口還是加大透明度，提高資金的可預期性，讓每個(gè)業(yè)主、市民都能在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)到維修資金：總計是多少，每個(gè)小區花了多少錢(qián)，這不涉及國家機密、商業(yè)利益、個(gè)人隱私問(wèn)題�！�
劉俊海認為，向業(yè)主宣傳普及專(zhuān)項維修資金方面的知識不到位，政府、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )都有責任，但主要是政府的責任�！拔飿I(yè)公司是管家、仆人，不應懶惰，政府是全體人民的公仆，更應該改進(jìn)工作�！�
