經(jīng)市政府同意，濟南市物價(jià)局、市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合印發(fā)了《濟南市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《市辦法》），自2012年8月1日起施行。物業(yè)服務(wù)收費管理與市民生活息息相關(guān)，社會(huì )各方面十分關(guān)注，為切實(shí)做好《市辦法》的宣傳解釋工作，合理引導社會(huì )輿論，爭取各方面的理解和支持，營(yíng)造良好的社會(huì )環(huán)境和輿論環(huán)境，7月27日，市政府新聞辦、市物價(jià)局、市住房保障和房產(chǎn)管理局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )。市物價(jià)局局長(cháng)孔杰，發(fā)布了《市辦法》制定背景、制定的過(guò)程和原則、主要內容和特點(diǎn)以及需要重點(diǎn)解讀的若干問(wèn)題；市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(cháng)劉勝凱，就全行業(yè)如何貫徹收費政策，提高服務(wù)水平也向大家作了通報。發(fā)布了與《市辦法》有關(guān)的政策措施。國家、省、市級20多家媒體參加了發(fā)布會(huì )。
一、《市辦法》起草背景
物業(yè)管理關(guān)系廣大人民群眾的切身利益，對于維護社會(huì )穩定、構建和諧社會(huì )有著(zhù)重大意義。截止到目前，我市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)525家，從業(yè)人員超過(guò)3.5萬(wàn)人，管理面積超過(guò)7600萬(wàn)平方米。物業(yè)管理的覆蓋面已從單純的住宅小區延伸到辦公樓、工業(yè)區、商業(yè)大廈、醫院、學(xué)校等社會(huì )各個(gè)領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)設施設備維修養護、小區秩序管理、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務(wù)、物業(yè)中介等多層次、全方位的配套服務(wù)體系。
但是，在物業(yè)管理及物業(yè)收費中還存在著(zhù)一些問(wèn)題，主要表現在以下幾個(gè)方面：一是開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題比較突出。房屋配套建筑及設施設備不健全、權屬關(guān)系不明確、開(kāi)發(fā)商承諾的事項不兌現等問(wèn)題的存在，在很大程度上直接導致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，引發(fā)了后期物業(yè)管理中的諸多矛盾。二是物業(yè)服務(wù)收費不規范。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在亂收費、物業(yè)服務(wù)收費不透明和捆綁式收費等現象，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏先進(jìn)的管理機制和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力，物業(yè)服務(wù)收費行為有待進(jìn)一步規范。三是專(zhuān)營(yíng)設施設備產(chǎn)權關(guān)系沒(méi)有理清，導致其維修、養護及更新責任不落實(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主實(shí)際承擔了很多不合理的責任和費用。四是車(chē)輛收費管理方面的矛盾日趨突出。車(chē)位租賃、車(chē)位管理、地上車(chē)位場(chǎng)地使用等收費由于缺乏規范的政策規定，社會(huì )反映強烈。這些問(wèn)題的存在，使得物業(yè)管理區域內的糾紛和矛盾不斷產(chǎn)生。因此，在總結多年來(lái)物業(yè)服務(wù)收費管理經(jīng)驗的基礎上，根據國家、省文件精神制定切合我市物業(yè)收費管理實(shí)際的辦法，非常必要。
二、《市辦法》的制定過(guò)程和原則
自2009年《山東省物業(yè)管理條例》公布實(shí)施后，我們會(huì )同市住房保障和房產(chǎn)管理局，及時(shí)啟動(dòng)了《市辦法》的起草工作。2011年底《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（魯價(jià)綜發(fā)〔2011〕185號）公布后，我們進(jìn)一步做好與省辦法的銜接，加快工作步伐，推動(dòng)《市辦法》盡快出臺。6月29日，《市辦法》經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )議原則通過(guò)。在制定過(guò)程中，我們對全市物業(yè)服務(wù)收費管理現狀進(jìn)行了認真調研，針對存在的服務(wù)收費不規范不透明、部分專(zhuān)營(yíng)設施設備產(chǎn)權關(guān)系不明晰導致維修養護責任不落實(shí)、住宅小區車(chē)輛收費管理矛盾突出等問(wèn)題，深入研究改進(jìn)措施，對物業(yè)服務(wù)內容、收費標準進(jìn)行了科學(xué)合理的成本測算和監審，先后召集物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表、人大代表、政協(xié)委員、政府部門(mén)代表召開(kāi)座談會(huì )，廣泛聽(tīng)取了社會(huì )各方面的意見(jiàn)和建議。制定《市辦法》的幾項原則是：
（一）堅持以人為本，以關(guān)注民生為目的�！妒修k法》的制定，始終堅持以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，以關(guān)注民生和構建和諧社會(huì )為出發(fā)點(diǎn)，堅持以人為本，以服務(wù)于不斷提高居民生活質(zhì)量和水平為目的。
（二）堅持政府指導，強調業(yè)主自治、企業(yè)經(jīng)營(yíng)為主導。一方面注重明確政府指導的責任；另一方面，強調業(yè)主自治，提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭。
（三）堅持科學(xué)測算，在充分考慮業(yè)主承受能力的前提下，兼顧雙方權益。在制定各項收費標準時(shí)，堅持在充分考慮業(yè)主承受能力的前提下，兼顧物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，努力建立公開(kāi)、合理、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費機制。
（四）堅持實(shí)事求是，做到“于法周?chē)�、于事�?jiǎn)便”�！妒修k法》必須符合有關(guān)法律法規，符合我市物業(yè)管理實(shí)際，確保合法性和可操作性。
三、《市辦法》的主要內容及特點(diǎn)
《市辦法》共三十六條，主要對物業(yè)服務(wù)收費管理的法律依據；收費標準的形成機制、定價(jià)原則；物業(yè)收費監管的職責權限；物業(yè)服務(wù)內容、成本構成、收費標準；物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的權利、義務(wù)及責任；違反價(jià)格法律法規行為的行政處罰等內容作出了明確規定。其特點(diǎn)：
（一）對政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)的劃分更加明確。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、地下共用車(chē)庫內車(chē)位租賃費、停車(chē)服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)。非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì )成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費、停車(chē)服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
（二）物業(yè)收費指導價(jià)格調整建立法定適時(shí)調整機制。物業(yè)收費標準根據住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)等級以及物價(jià)指數變動(dòng)情況，經(jīng)市政府批準后每年向社會(huì )公布。
（三）對物業(yè)服務(wù)收費監管前移，強化前期物業(yè)服務(wù)合同的管理力度。在明確前期物業(yè)合同內容的基礎上，增加了按規定時(shí)限向價(jià)格主管部門(mén)備案的條款，強化了前期物業(yè)服務(wù)合同的監管。
（四）強調專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位向最終用戶(hù)收取費用。供水、供氣、供電、供暖等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費用，從根源上減輕了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主很多不合理的責任和費用。
（五）建立物業(yè)服務(wù)費成本監審、價(jià)格監測制度。辦法規定政府價(jià)格主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)實(shí)行成本監審制度和價(jià)格監測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照政府價(jià)格主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，為制定基準價(jià)格提供依據。
四、需要說(shuō)明幾個(gè)問(wèn)題
（一）關(guān)于物業(yè)服務(wù)等級和收費標準的問(wèn)題。按照《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規定：普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級定價(jià)。2011年12月省住建廳公布了《山東省住宅物業(yè)服務(wù)等級標準》，經(jīng)過(guò)反復研究論證，并多方征求意見(jiàn)，我們擬定了《濟南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級服務(wù)標準》。按照新的規定，我市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準分為公共性物業(yè)服務(wù)標準和特種設施設備維護運行服務(wù)標準兩部分，公共性物業(yè)服務(wù)標準按物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高對應的物業(yè)服務(wù)收費指導價(jià)格越高。特種設施設備維護運行服務(wù)標準包括電梯的維護、運行服務(wù)標準和自動(dòng)消防控制設施的維護、運行服務(wù)標準。特種設施設備維護運行服務(wù)標準不分等級。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應根據所能提供的物業(yè)服務(wù)項目及質(zhì)量標準，選擇物業(yè)服務(wù)等級，在對應的政府指導價(jià)的范圍內通過(guò)合同約定具體物業(yè)收費標準。公共性物業(yè)服務(wù)收費標準為：一星級0.50元/平方米.月；二星級0.75元/平方米.月；三星級1.00元/平方米.月；四星級1.30元/平方米.月；五星級1.60元/平方米.月。電梯維護和運行服務(wù)收費標準：0.35元/平方米.月，自動(dòng)消防控制設施維護運行服務(wù)收費標準：0.20元/平方米.月。
（二）關(guān)于車(chē)位租賃費標準和停車(chē)服務(wù)收費標準。按照省關(guān)于車(chē)位租賃費和停車(chē)服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)的規定，我們選取近百個(gè)住宅項目，對其車(chē)位租賃費和停車(chē)服務(wù)情況進(jìn)行了調查統計，并選取典型樣本按照規定程序進(jìn)行了成本監審，在此基礎上擬定了公共車(chē)庫內車(chē)位租賃費和停車(chē)服務(wù)費標準，具體為：車(chē)位租賃費220元/個(gè).月，停車(chē)服務(wù)費35元/輛.月。鑒于當前車(chē)位租賃費、停車(chē)服務(wù)費由于缺乏規范的政策規定，引發(fā)的矛盾日趨增多，社會(huì )反映強烈，我們將車(chē)位租賃費和停車(chē)服務(wù)費標準與《市辦法》同步出臺。
（三）供水二次加壓設備運行電費問(wèn)題�！渡綎|省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第九條規定：“供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業(yè)服務(wù)成本�！备鶕渡綎|省物業(yè)管理條例》規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶(hù)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備不符合規定的，要進(jìn)行設施、設備的改造移交。單就二次供水而言，據市公用事業(yè)局統計，我市二次加壓供水設備190多處，擔負近20萬(wàn)戶(hù)居民的供水任務(wù)，年供水量月計1600萬(wàn)立方米。上述統計的二次加壓供水設備絕大部分未能按照《條例》的規定進(jìn)行改造和移交，按照《條例》規定進(jìn)行改造和移交需要一定過(guò)渡期，為做好與《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》銜接，市政府已責成有關(guān)部門(mén)盡快實(shí)施居民小區二次加壓設施改造工作，并將實(shí)施情況向社會(huì )公布，接受社會(huì )監督。同時(shí)在《市辦法》中規定:“專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備產(chǎn)權屬于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，其運行、維護、養護、更新費用由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本�！�
（四）《市辦法》及配套文件具體實(shí)施時(shí)間
《市辦法》將于2012年8月1日起正式實(shí)施，與之配套的《關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準及物業(yè)服務(wù)收費基準價(jià)格的通知》《關(guān)于公布我市市內各區住宅小區共用車(chē)庫內車(chē)位租賃費基準價(jià)格等有關(guān)問(wèn)題的通知》同時(shí)公布實(shí)施。
