國家發(fā)改委近日發(fā)文放開(kāi)24項商品和服務(wù)價(jià)格，下放1項定價(jià)權限。其中“指導地方放開(kāi)9項商品和服務(wù)價(jià)格”一類(lèi)中，非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區停車(chē)服務(wù)這兩項和民生最相關(guān)，有市民擔心放開(kāi)價(jià)格管理意思就是價(jià)格“不封頂”，物業(yè)費就會(huì )水漲船高。
對此，記者從市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )獲悉，即便取消政府指導價(jià)，物業(yè)費調整并非隨心所欲，而是需要業(yè)委會(huì )與物業(yè)商議，并經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意方可執行。
另?yè)私�，上海正醞釀成立相關(guān)評估機構，一旦業(yè)委會(huì )與物業(yè)方面因物業(yè)費的問(wèn)題產(chǎn)生爭議，可通過(guò)這個(gè)“老娘舅”來(lái)調解。
物業(yè)費定價(jià)雙方“協(xié)商”
商品住宅的物業(yè)費原先是采取“政府指導價(jià)”的原則，即新建住宅小區的物業(yè)費根據2005年出臺的分層評級的收費標準，分為五檔，其中最高一檔是2.35元/平方米·月，超出部分必須由物價(jià)管理部門(mén)委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )組織專(zhuān)家進(jìn)行論證通過(guò)。
“這個(gè)不是說(shuō)最高每平方米只能收2.35元，現在很多新的小區物業(yè)已大大超過(guò)這個(gè)標準了�！鄙虾Ｎ飿I(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)許玉彪解釋說(shuō)，分層評級的收費標準每一檔都有專(zhuān)門(mén)的服務(wù)標準，如果物業(yè)認為自己的服務(wù)標準超出了最高標準，物業(yè)費要超過(guò)2.35元，那么就必須請專(zhuān)門(mén)機構來(lái)評估，通過(guò)評估再到物價(jià)部門(mén)備案后才能收費。
“2.35元/平方米·月的最高指導價(jià)取消后，物業(yè)費的定價(jià)將完全按照小區業(yè)委會(huì )的需求和物業(yè)公司提供的服務(wù)來(lái)協(xié)商�！痹S玉彪說(shuō)。上海有1.2萬(wàn)個(gè)住宅小區，具有資質(zhì)的物業(yè)公司約有2600余家，從數量上來(lái)說(shuō)不是個(gè)壟斷行業(yè)，而是個(gè)充分競爭的行業(yè)，因此不存在幾家聯(lián)手就能輕易調整的局面。
對于已成立業(yè)委會(huì )的住宅小區，以后物業(yè)費可以靈活調整，但首先業(yè)委會(huì )要與物業(yè)談妥。通俗地講，談得攏就談，談不攏，就摒牢價(jià)格不動(dòng)，如果物業(yè)覺(jué)得做不下去撤離，那么再找新物業(yè)‘接盤(pán)’�！痹S玉彪說(shuō)。
即便談攏了，物業(yè)費的調整也不是業(yè)委會(huì )單方面就能夠決定的，需要超過(guò)三分之二業(yè)主表決通過(guò)。那么怎么保證讓所有業(yè)主權益得到保障？
記者從多家物業(yè)公司獲悉，現在的征詢(xún)意見(jiàn)樣式很多，包括表格征詢(xún)、上門(mén)征詢(xún)、電話(huà)征詢(xún)甚至寄掛號信等多種方式，即便業(yè)主長(cháng)期不在家，理論上也能征詢(xún)，但如果不發(fā)表意見(jiàn)，則視作多數意見(jiàn)。
醞釀成立“老娘舅”
事實(shí)上，商品住宅物業(yè)服務(wù)收費指導價(jià)還存在時(shí)，不少小區就已嘗試物業(yè)費調整了。
“這兩年用工成本上漲很厲害，原來(lái)人力成本最多占到物業(yè)企業(yè)總成本的60%，現在基本達到70%，甚至達到90%�！鄙虾Ｂ�(lián)源物業(yè)總經(jīng)理森賢成說(shuō)。
長(cháng)期低成本運營(yíng)影響部分物業(yè)企業(yè)的招工，并波及其服務(wù)品質(zhì)。為此，部分小區的物業(yè)費不得不進(jìn)行調整。例如位于普陀區的“綠洲城市花園”從2002年時(shí)的1.5元/平方米·月，2007年調至1.6元/平方米·月，再到2010年的1.8元/平方米·月。
綠洲城市花園物業(yè)費調整當時(shí)采取的辦法是“開(kāi)誠布公”，在業(yè)委會(huì )的督促下，物業(yè)公司拿出詳盡的物業(yè)費調整方案，包括上一年度的報表，雙方一同分析，最終業(yè)委會(huì )定下調價(jià)方案，通過(guò)業(yè)主大會(huì )、下發(fā)征詢(xún)表等方式，交由全體業(yè)主討論。通過(guò)后，物業(yè)管理團隊賬目還要在小區內張貼，漲上去這部分物業(yè)費究竟花在哪里，一目了然。
盡管如此，也有市民擔心今后物業(yè)費放開(kāi)后，物業(yè)企業(yè)會(huì )“事前一套，事后一套”。調整前說(shuō)得花好稻好，調整完服務(wù)還是跟原來(lái)一個(gè)樣，是否達到了承諾的標準也無(wú)人監督。
許玉彪表示，上海已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行研究來(lái)應對。例如醞釀成立第三方機構，對物業(yè)公司提供的服務(wù)標準和價(jià)格進(jìn)行評估，在物業(yè)公司和業(yè)委會(huì )之間搭建一個(gè)中立客觀(guān)的平臺；適時(shí)公布一些服務(wù)基礎項目的成本價(jià)，讓老百姓能明明白白；成立物業(yè)費收費糾紛的快速仲裁機構，可以迅速排解糾紛，“通俗地講，就是要有一個(gè)‘老娘舅’，業(yè)主和物業(yè)公司之間因物業(yè)費發(fā)生糾紛了，可以出來(lái)調解�！�
售后公房物業(yè)費剛調整
需要注意的是，國家發(fā)改委放開(kāi)的只是商品住宅物業(yè)收費，按照相關(guān)文件要求，保障性住房、房改房、老舊住宅小區和前期物業(yè)管理服務(wù)收費，由各省級價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同住房城鄉建設行政主管部門(mén)根據實(shí)際情況決定實(shí)行政府指導價(jià)。
去年12月26日，市房管局調整了售后公房的物業(yè)服務(wù)收費標準，售后管理費、保潔費和保安費均按房屋建面計費，合計每個(gè)月0.8元/平方米。
據介紹，售后公房物業(yè)服務(wù)費收費標準是1996年確定的，10多年來(lái)，勞動(dòng)力成本持續上升，水、電等能耗和維修材料費用不斷上漲，導致物業(yè)服務(wù)成本逐年上升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在成本倒掛、虧損經(jīng)營(yíng)狀況等。
對于另一個(gè)業(yè)主普遍關(guān)心的停車(chē)費問(wèn)題，許玉彪坦言，其實(shí)小區停車(chē)費的放開(kāi)對上海而言影響不大，“上海十幾年前曾經(jīng)有過(guò)指導價(jià)格，但多年前已經(jīng)實(shí)行市場(chǎng)化了，現在的定價(jià)大多數由業(yè)委會(huì )確定，物業(yè)公司只是協(xié)助實(shí)施，如果要調整，也必須征詢(xún)意見(jiàn)�！�
上海市發(fā)改委18日公布新版《上海市定價(jià)目錄》，政府定價(jià)項目由原先的108個(gè)減少到53個(gè)，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費、房地產(chǎn)價(jià)格評估服務(wù)收費、房屋征收補償評估鑒定收費、房屋拆遷委托服務(wù)收費等房地產(chǎn)服務(wù)收費尤為受到關(guān)注。
“現在房?jì)r(jià)動(dòng)輒數百萬(wàn)元，房地產(chǎn)中介費的放開(kāi)或深度沖擊二手房市場(chǎng)�！鄙虾Ｒ患掖笮椭薪樨撠熑吮硎�，“毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費和資產(chǎn)評估服務(wù)費的放開(kāi)，最直接受到影響的是二手房的交易�！�
據科威國際不動(dòng)產(chǎn)大中華區的副總經(jīng)理虞廷恂介紹，目前上海市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)中，買(mǎi)賣(mài)的服務(wù)傭金是上下家各收房?jì)r(jià)的1％，累計是2％�！坝捎谏虾�2％的收費標準在全國范圍內來(lái)看收費水平并不高，因此不排除放開(kāi)價(jià)格后出現上漲的可能�！�
中介人士普遍認為，2％傭金上限打開(kāi)之后，中介費將普遍上漲，但小公司為攬業(yè)務(wù)，可能仍會(huì )有更多的折扣。
“中介服務(wù)費即便上漲，也將伴隨著(zhù)服務(wù)的提升，其實(shí)是鼓勵企業(yè)想盡辦法通過(guò)提升服務(wù)來(lái)多賺錢(qián)�！蔽覑�(ài)我家房產(chǎn)中介公司上海區域副總經(jīng)理俞靜說(shuō)。
