一、物業(yè)管理企業(yè)的感念和特征
物業(yè)管理企業(yè)是依法成立的、具備專(zhuān)門(mén)的資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟實(shí)體。
其特征可以歸納為以下三點(diǎn)：
第一、是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設備、人員和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；擁有明確的經(jīng)營(yíng)遵旨和符合法規的管理章程，具備相應的物業(yè)管理資質(zhì)；獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任；所提供的服務(wù)是有償的和盈利性的。
第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過(guò)對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng )造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，它主要是通過(guò)常規的公共服務(wù)、延伸性的專(zhuān)項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng )收性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)等項目，盡可能實(shí)現物業(yè)的保值和增值。因為，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”，與工業(yè)等其它經(jīng)濟組織是有區別的。
第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí)，還承擔著(zhù)物業(yè)區域和內公共秩序的維護，市政設備的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其它內容帶有公共管理的性質(zhì)。
二、物業(yè)管理企業(yè)的分類(lèi)
物業(yè)管理企業(yè)的分類(lèi)方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類(lèi)方法。
(一)按照投資主體的經(jīng)濟成分來(lái)劃分
1．全民所有制物業(yè)管理企業(yè)
2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè)
3．民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)
4．外資物業(yè)管理企業(yè)
5．其他物業(yè)管理企業(yè)
(二)按股東出資形式來(lái)劃分
1．物業(yè)管理有限責任公司
2．物業(yè)管理股份有限公司
3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè)
三、物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式
(一)房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司或部門(mén)
(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)
(三)物業(yè)管理集團公司
四、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記
根據《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規定，物業(yè)管理企業(yè)的設立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。
一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記（分為六個(gè)步驟）
(一)企業(yè)名稱(chēng)的預先審核
(二)公司地址
(三)注冊資本
(四)股東人數和法定代表人
(五)公司人員
(六)公司章程
物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規模、組織機構以及利益分配、債權債務(wù)、內部管理等內容的書(shū)面文件，是設立企業(yè)的最重要基礎條件之一。企業(yè)章程的內容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門(mén)備有章程文本，主要內容包括：
五、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理
(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件（注意：誰(shuí)審批、誰(shuí)頒發(fā)、誰(shuí)管理）
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設主管部門(mén)負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理；省、自治區人民政府建設主管部門(mén)負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受?chē)鴦?wù)院建設主管部門(mén)的指導和監督。設區的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門(mén)的指導和監督。
各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：
1．一級資質(zhì)
2．二級資質(zhì)
3．三級資質(zhì)
(二)在申請資質(zhì)時(shí)需提供的資料
新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照之日起30天內，持以下資料向當地的房地產(chǎn)主管部門(mén)申請資質(zhì)：
(三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理（內容）
六、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構設置
一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（熟悉）
物業(yè)管理企業(yè)應根據自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線(xiàn)制、直線(xiàn)職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。
(一)直線(xiàn)制
(1)主要優(yōu)點(diǎn)
(2)主要缺點(diǎn)
(二)直線(xiàn)職能制
直線(xiàn)職能制以直線(xiàn)制為基礎，在各級主管人員的領(lǐng)導下，按專(zhuān)業(yè)分工設置相應的職能部門(mén)，實(shí)行主管人員統一指揮和職能部門(mén)專(zhuān)業(yè)指導相結合的組織形式(如圖1—2所示)。其特點(diǎn)是各級主管人員直接指揮，職能機構是直線(xiàn)行政主管的參謀。職能機構對下面直線(xiàn)部門(mén)一般不能下達指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導和監督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構設置中普遍采用的一種形式。
(1)主要優(yōu)點(diǎn)
(2)主要缺點(diǎn)
(三)事業(yè)部制
事業(yè)部制是較為現代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類(lèi)復雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式(如圖l—3所示)。這類(lèi)集團公司按產(chǎn)品、地區或市場(chǎng)將公司分成幾個(gè)相對獨立的單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點(diǎn)有：一是實(shí)行分權管理，將政策制訂和行政管理分開(kāi)；二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤中心，實(shí)行獨立核算和自負盈虧。這種形式一般多由那些規模大、物業(yè)種類(lèi)繁多、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。
(1)主要優(yōu)點(diǎn)
(2)主要缺點(diǎn)
(四)矩陣制
矩陣制是在傳統的直線(xiàn)職能制縱向領(lǐng)導系統的基礎上，按照業(yè)務(wù)內容、任務(wù)或項目劃分而建立橫向領(lǐng)導系統，縱橫交叉，構成矩陣的形式(如圖1—4所示)。其特點(diǎn)是在同一組織中既設置縱向的職能部門(mén)，又建立橫向的管理系統；參加項目的成員受雙重領(lǐng)導，既受所屬職能部門(mén)的領(lǐng)導，又受項目組的領(lǐng)導。
(1)主要優(yōu)點(diǎn)
(2)主要缺點(diǎn)
（二）、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素（了解）
(一)企業(yè)戰略因素
(二)外部環(huán)境因素
(三)技術(shù)因素
(四)組織規模及所處階段
（三）、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求（了解）
(一)按照規模、任務(wù)設置
(二)統一領(lǐng)導、分層管理
(三)分工協(xié)作
(四)精干、高效、靈活
四、物業(yè)管理企業(yè)的機構設置（掌握）
物業(yè)管理企業(yè)規模較大、管理的物業(yè)較多時(shí)，企業(yè)的總體結構可分為兩級：企業(yè)總部和各項目管理機構(也有稱(chēng)管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的)。在企業(yè)總部可以設置若干職能部門(mén)，分管各項目管理機構的不同業(yè)務(wù)；項目管理機構負責具體管理服務(wù)操作。
一般情況下，企業(yè)職能機構及其職責，主要包括以下內容：
(一)總經(jīng)理室
(二)人力資源部
(三)行政管理部
(四)財務(wù)部
(五)品質(zhì)管理部
(六)市場(chǎng)拓展部
(七)經(jīng)營(yíng)管理部
(八)工程管理部
(九)安全管理部
(十)環(huán)境管理部
